Felszólalás adatai

SZALAY GÁBOR az SZDSZ képviselőcsoportja részéről: Köszönöm a szót. Tisztelt Elnök Asszony! Tisztelt Képviselőtársaim! Nemrég alkottuk meg itt e Ház falai között a társasházi törvényt, és most a lakásjogi szabályozás másik nagyon fontos területének, a lakásszövetkezeteknek a törvényi kodifikálása a feladatunk.

(10.40)

Nem minden jelentőség nélküli ez a feladat, hiszen - mint ahogy ez itt már többször elhangzott - jelenleg mintegy 280 ezer lakás van lakásszövetkezeti tulajdonformában; ez a meglévő lakásállomány közel 8 százalékát jelenti, 7,5 százalékát, és mintegy 800-850 ezer ember lakhatási körülményeit jelenti egyúttal. Ezért tehát lényeges az a terület, amivel most foglalkozunk.

A többlakásos épületek működtetése a magyar lakásrendszer egyik kritikus pontja. Ennek az a fő oka, hogy több háztartás lakáshasználatát, együttélését gazdaságilag és pénzügyileg, ráadásul szociálisan is valamiféleképpen egyeztetni és rendszerezve, szabályozva kell biztosítani.

Magyarországon alapvetően két formája létezik a többlakásos épületek működtetésének: az egyik a társasházi forma, a másik pedig a lakásszövetkezeti forma. Van egy harmadik forma is, a bérlakás, ami nálunk azonban - érdekes, így alakult - nem igazán jelent lényeges súlyt. Szemben Nyugat-Európával, ahol mintegy 40 százaléka a lakásoknak bérlakás, nálunk ez alig egypár százalékot ér el. Ez nyilván nem utolsósorban annak köszönhető, hogy annak idején, amikor az önkormányzati vagy tanácsi lakások a rendszerváltást követően magántulajdonba kerültek, akkor tulajdonképpen a legnagyobb lakástömeg így kikerült a bérlakás formájából, és átkerült magántulajdonba. Ezért nálunk ez a harmadik, elméletileg lehetséges többlakásos forma a nyugat-európai gyakorlattal szemben nem igazán létezik, marad tehát lakásjogilag a társasház és a szövetkezeti lakásforma.

A két forma között az a legjelentősebb különbség, hogy a társasház esetében az épületek közös részei - tehát lépcsőház, tető, telek és a többi - a lakástulajdonosok közös tulajdonában vannak, míg a lakásszövetkezetek esetében mindez a lakásszövetkezetek mint jogi személyiség tulajdonát képezik. A lakástulajdonosok szempontjából ugyanakkor a két forma között praktikusan kevés különbség adódik. Én találkoztam olyan emberrel, aki maga sem tudta megmondani, hogy ő most tulajdonképpen lakásszövetkezeti vagy társasházi lakásban lakik. Tehát, mint említettem, mintegy 280 ezer lakás tartozik a lakásszövetkezeti formához, és már az egymilliót is meghaladja a társasházi formába tartozó lakások száma.

Elhangzott az eddigiek során, hogy az 1977-ben megalkotott 12. törvényerejű rendelet szabályozta a lakásszövetkezetek dolgát. Ez '92-ig élt, amikor aztán egy mozdulattal besöpörtük őket a szövetkezeti törvény alá, ahol több termelő típusú szövetkezettel - tehát ipari, szolgáltató, fogyasztási szövetkezetekkel - együtt véltük rendezni a lakásszövetkezetek dolgát, ami nem hozott jó eredményt. Ezt hamar fölismertük, és a 2000. évi, új szövetkezetekről szóló törvény rendelkezett arról, hogy 2006-ig meg kell alkotni külön az új lakásszövetkezetekről szóló törvényt; és íme, kivételes eset, két évvel a lejáró határidő előtt a parlament előtt van, és vitatkozunk az új lakásszövetkezeti törvényről.

A törvényjavaslat gyakorlati jelentősége az, hogy szabályozza a szövetkezeti tulajdonú épületek fenntartásának, működtetésének feltételeit. Újak építésével valóban nem foglalkozik, ahogy azt Szentgyörgyvölgyi képviselő úr az előbb sérelmezte vagy hiányolta. Ennek valószínűleg az a gyakorlati tapasztalás, felismerés az oka, hogy tulajdonképpen '85 óta nem épülnek lakásszövetkezeti lakások; egyszerűen úgy tűnik, hogy az idő eljárt e felett a forma felett, és feltehetően az előterjesztő nem kívánja segíteni, hogy újból ilyen formában keletkezzenek vagy létesüljenek lakások.

Egyébként meg kell mondani, hogy Nyugat-Európában, ahol a lakásszövetkezet nem a tulajdonjogon, hanem a bérleti jogon alapul, nagy hagyománya van a lakásszövetkezeteknek. Az utóbbi évtizedekben már ott sem az egykori alapelv, a szolidaritás és egymás megsegítésének elve hozza működésbe ezeket a lakásszövetkezeteket, hanem sokkal inkább az állami támogatások megszerzésére feljogosító formát ismerik és gyakorolják a lakásszövetkezetek képében.

Mielőtt azonban magáról az előttünk lévő jogszabálytervezetről beszélnék, a könnyebb érthetőség kedvéért érdemes pár gondolat erejéig kitérni a lakásszövetkezetek európai és magyarországi előzményeire és a kettő közötti különbségekre, eltérésekre. A magyarországi előzményekről csak nagyon röviden, mert erről Szentgyörgyvölgyi képviselő úr igen részletesen, alaposan beszélt, de pontosan azért, hogy megértsük a különbséget, talán érdemes a nemzetközi, nyugat-európai gyakorlatról pár gondolatot ejteni.

Nem egy országban a szövetkezés spontán módon jött létre, alakult ki. A nyugati típusú lakásszövetkezet szerződéses jogviszonyban áll tagjaival, akik a belépési díjként is felfogható üzletrészük fejében használati jogot kapnak. Ez kevesebb, mint a tulajdonjog, viszont több a bérleti jognál; vagyont testesít meg, örökölhető és szavazásra jogosít. Az üzletrész nem értékesíthető a piacon. Ha valaki elköltözik, visszakapja az induláskor befizetett pénzét, egy sajátos számítási módszerrel kalkulálva; a lakás időközbeni amortizációját és piaci értéknövekedését egyaránt figyelembe veszik ilyenkor ennél a számításnál.

Természetesen a lakás használatáért ott rendszeresen bérleti díjat is kell fizetni. Ennek nagyságát a szövetkezet menedzsmentje, a lakók és a helyi önkormányzat képviselői alkotta testület határozza meg. Ha fizetési kötelezettségének valaki nem tesz eleget, számíthat rá, hogy saját üzletrészéből fogják levonni a lakbért. A fedél a feje fölött tehát addig garantált, amíg fel nem éli ezt az összeget. Ha egy család átmenetileg nehéz helyzetbe kerül, van némi tartaléka, s nem fenyegeti rögtön a kilakoltatás réme, ugyanakkor a szövetkezet gazdálkodása sem lehetetlenedik el a lakbérhátralékosok miatt.

A lakásszövetkezetek viszonylag olcsón jó színvonalú lakást tesznek lehetővé, s ezt az adottságukat az önkormányzatok is kihasználják szociális feladatok ellátására. Ebben az esetben az önkormányzat válik taggá, fizet be üzletrészt, majd jelöli ki a szociálisan rászoruló bérlőt, aki még a belépési díjat sem tudná megfizetni. Ez tehát az általános nyugat-európai gyakorlat.

Nálunk a magyar lakásszövetkezeti mozgalom - mint ahogy erről már szó esett - jó száz éves múltra tekinthet vissza, azonban meghatározó szerepet csak a '60-as évek közepén kezdett el betölteni, pontosabban: 1965 és '85 között. Ekkor azonban az európai lakásszövetkezeti struktúrától eltérő rendszer alakult ki; nálunk a lakásszövetkezeti tagság tulajdonjogon és nem használati jogon alapul. A meghonosodott gyakorlat szerint a lakásszövetkezetekben a lakások a tagok tulajdonában állnak, a lakásszövetkezeti közös tulajdonhoz az épület közös helyiségei, szerkezeti elemei és berendezései, valamint a telek tartozik. Az ingatlan-nyilvántartásban önálló tulajdonként a lakásszövetkezeti közös tulajdon és külön tulajdonként a lakások egyaránt bejegyzésre kerülnek. Tehát '65 és '85 között volt a főszezonja a szövetkezeti lakásépítéseknek; ekkor mintegy 300 ezer lakásszövetkezeti lakás épült, 250 ezer közülük panelos technológiával a lakótelepeken és mintegy 50 ezer lakás hagyományos építéssel.

(10.50)

Az azóta bekövetkezett gazdasági és politikai változások - amelyek alatt a lakáságazat meglehetős fejlődésen ment keresztül - a lakásszövetkezeti építést gyakorlatilag teljesen visszavetették, ezért a hangsúly ebben a törvényben is a fenntartásra, üzemeltetésre és a felújítás hatékony megszervezésére helyeződött át.

A nálunk meghonosodott lakásszövetkezeti struktúra problémája az is, hogy hiába jogi személy a lakásszövetkezet, ha ennek a gyakorlásához nincs vagy csak nagyon csekély forgalomképes vagyona van. Az igazi vagyont ugyanis a lakások testesítik meg, azok viszont nem a lakásszövetkezet tulajdonában állnak, hanem a tagok tulajdonában, így bármilyen döntés, terv megbukhat a széthúzáson, az együttes akarat hiányán. A hazai struktúra így aztán ellehetetleníti a felújítási hitelhez jutást is, mivel minden tulajdonossal egyenként kell megállapodniuk a bankoknak, hacsak nincs a szokásosnál több forgalomképes vagyona a lakásszövetkezetnek.

Ezért sokan vitatják, hogy ilyen fejlődési vagy - bizonyos szempontból mondhatjuk - visszafejlődési trend mellett egyáltalán szükség van-e az új lakásszövetkezeti törvényre. Azt gondoljuk, hogy igen, szükség van rá, hiszen akárhogy vesszük is, az előbb említett számok azt mutatják, hogy a magyar lakosság igen jelentős rétegei lakásszövetkezeti formájú lakásokban laknak. Tehát foglalkozni kell a dologgal, és jó, ha erre külön törvényt alkotunk. Ugyanakkor olyan törvényre van szükség, amelyik megkönnyíti az átjárást a szövetkezeti és a társasági tulajdonforma között.

Visszatérve az előttünk fekvő törvényjavaslatra: a törvénytervezet hiányosságai közül vélelmezhetően a leginkább vitatható az a rendelkezés, mely a lakásszövetkezetből történő kiválást továbbra is a kiválni szándékozó egység lakástulajdonos tagjainak egyhangú döntéséhez köti. Ezzel pontosan azt gátolja a törvényjavaslat, amit az indoklás szerint elérni vagy elősegíteni kívánna, nevezetesen, hogy a két tulajdonforma közötti átjárást mobillá tegye. Erre már kidolgoztuk a megfelelő módosító indítványt, és amennyiben lehetséges lesz, ezt négypárti módosító indítványként kívánjuk a parlament elé terjeszteni, amelyben az egyhangú, konszenzuális döntés helyett kétharmadost írnánk elő.

Kérdéses az is, hogy a lakásszövetkezetek vállalkozási nyeresége - mert folytathatnak vállalkozási tevékenységet is - miért nem haszonszerzésre irányul. Milyen vállalkozás az, amelynél kikötés, hogy nem törekedhet nyereségre? Persze, nem olyan nyereségre kell törekedni, amit azután a tagok között azonnal készpénzben szét lehet osztani, hanem olyanra, ami visszaforgatható a lakásszövetkezeti lakások fenntartására és üzemeltetésére. Például, ha egy lakásszövetkezet kiépít egy apparátust társasházak üzemeltetésére - ez gyakori példa -, és vállalkozik más épületek kezelésére, akkor olyan nyereségre kell törekednie - és ez normális -, amit azután visszaforgatva a saját költségeinek a csökkentésére fordíthat. És aki nem kíván részese lenni a lakásszövetkezet vállalkozási tevékenységének, az kiléphet, és nem kell, hogy tag legyen. Persze, lehetnek bizonyos kétségek afelől, hogy a szövetkezet mennyire korrekt módon tudja elválasztani a vállalkozási tevékenységet a nem vállalkozási tevékenységétől.

Az előttünk lévő törvényjavaslat azonban e hiányosságok mellett is jónak mondható, és ezeket a hiányosságokat - meg még egy-két egyéb mást is - módosító indítványokkal kezelni lehet. Az előttünk lévő törvényjavaslat nagyban hajazik, sokban hasonlít a nemrég megalkotott társasházi törvényre. Például itt is felfedezhetjük, hogy a hátralékba került tagok fizetési kötelezettségének rendezésére, a jelzálog bejegyzésére vonatkozó szabályok megjelennek. Itt is megjelenik a házirend szabályozásának a bevezetése vagy a közgyűlési jegyzőkönyvbe való betekintés lehetőségének a biztosítása. Itt is megtaláljuk, hogy a tag esetleges költségtartozásairól történő nyilatkozattétel lehetséges tulajdonosváltás esetén. Itt is szabályozásra kerül a tisztviselők, tisztségviselők összeférhetetlenségének kérdése vagy a közös, illetve a lakásszövetkezet tulajdonában álló épületrészekkel kapcsolatos fenntartási munkák céljából történő magánlakásba bejutási lehetőség biztosítása. Ugyancsak megjelenik az a társasházi törvényben megalkotott szabály, hogy a tulajdonos személyes adatainak, illetve a lakásban lakó személyeknek a bejelentési kötelezettségét elő lehet írni.

Mindamellett különbségek is vannak a két forma, a lakásszövetkezeti és a társasházi forma között. Ezek közül egyet megemlítenék: a társasházi törvény megalkotása során nagy vita folyt a parlamentben arról, hogy a házkezelőket szakmai végzettség megszerzésére szorítjuk a társasházi törvénnyel, függetlenül attól, hogy milyen diplomával vagy milyen felsőfokú végzettséggel rendelkező házkezelőről van szó. Ez vitát váltott ki köztünk, mert sokan nem láttuk indokoltnak, hogy egy közgazdasági, jogi vagy műszaki végzettségű diplomás egypár hónapos gyorstalpalón még szaktanfolyamot is végezzen. Végül átment a társasházi törvényben ez a kötelezettség. Most pedig azt látjuk, hogy a lakásszövetkezeteknél nincs ilyen megkötés, itt az alapszabályban lehet arról rendelkezni, hogy milyen szakmai képesítést kívánjunk meg a lakásszövetkezet tisztségviselőitől.

A törvényjavaslat tehát pár ponton mindenképpen javításra szorul. Úgy gondolom, a törvényjavaslat minőségi javulását eredményezné, ha kodifikálásra kerülhetne az előbb már említett kiválásnál az egyhangú döntés helyett a kétharmad szabályozása. Javulást jelentene az is, ha a lakásszövetkezet nyilvántartásba vételének részletesebb szabályozását is beépítenénk a törvénybe, valamint ha a lakásszövetkezet lehetséges alapítóinak, illetve az alakuló közgyűlés teendőinek a meghatározását is belefoglalnánk a törvénybe. Fontosnak tartanánk azt is, ha egy polgárjogi vita keletkezik a lakásszövetkezet és külső szervek vagy a lakásszövetkezeti tagok között, és az érintett felek nem tudnak megállapodni, akkor a közvetítői tevékenységről szóló törvény rendelkezései alapján először permegelőző közvetítői eljárást lehessen kezdeményezni. Szintén szükségesnek tartanánk egy-két bekezdés - három ilyet számoltam össze - grammatikailag helyesebb, szabatosabb átfogalmazását, ahogy arról Szentgyörgyvölgyi képviselő úr is említést tett. Lehet, hogy egyforma bekezdésekre gondolunk.

Mindent összefoglalva elmondhatjuk, hogy az előttünk lévő lakásszövetkezeti törvényjavaslat nem kerettörvény, hanem részletes szabályozásokat tartalmaz, tulajdonképpen egységesíti a végrehajtási rendeleteket, a törvényi szabályozás jellemzőit, és emellett néhány kérdésben a társasházi törvénytervezet törvényben szereplő rendelkezéseihez hasonló új jogszabályokat is magába foglal.

Mi a Szabad Demokraták Szövetsége részéről a törvény megalkotását szükségesnek tartjuk, és azt is szükségesnek tartjuk, hogy a felszólalásomban említett pár ponton javítsunk, módosítsunk az előttünk fekvő anyagon. Mi tehát támogatásra javasoljuk a tisztelt Háznak ennek a törvénynek a megalkotását.

Köszönöm szépen a figyelmet. (Taps a kormánypárti oldalon.)

(11.00)