Felszólalás adatai

DR. KUPCSOK LAJOS (Fidesz): Köszönöm a szót, elnök úr. Tisztelt Elnök Úr! Tisztelt Ház! A társasházi törvénynek a javaslat szerinti módosítását elsődlegesen indokolja a könyvvizsgálatról és a gazdasági ellenőrzési feladatot ellátó személyről alcímmel beiktatott 51/A. § jogbizonytalanságot előidéző tartalma.

A javaslat megszünteti a társasházi törvénynek és a számvitelről szóló 2000. évi C. törvénynek a könyvviteli szolgáltatási és könyvvizsgálói feladatkörök ellátása tekintetében felmerülő ellentmondását. A javaslat egyértelművé teszi, hogy az úgynevezett gazdasági ellenőrzést végző, ellenőrzést segítő személy igénybevételéről szóló törvényi kötelezés az éves közgyűlések elé terjesztendő előző évi beszámoló alapján elkészített elszámolás és következő évi költségvetés vizsgálatára vonatkozik.

A kormány-előterjesztés a gazdasági ellenőrzést segítő személy kötelező igénybevételét kifejezetten csak a megfelelő szakképesítéssel rendelkező társasházi tisztségviselő vagy a közösség és a számviteli törvény szerinti szakképesítéssel rendelkező személy között a számvizsgáló bizottsági feladatok ellátására létrejött szerződéssel megbízott személy hiánya esetére írja elő. A javaslat a korábbi 10 milliós éves pénzforgalmi értékhatárt az 50-et meghaladó albetétszám megtartása mellett 20 millióra emeli, mert ez önmagában jelenti a 10 millió forintos bevételt - közös költség, saját hasznosítás, támogatás, hitel -, ami az adott évben nagyrészt felhasználásra kerül. A kötelező gazdasági kontrollnak pedig hangsúlyosan a felhasználásra, a kitűzött célnak és a meghatározott feltételeknek való megfelelésre kell irányulnia, amely az 5 milliós kiadás esetében még nem indokolható. E rendelkezéseket már az előkészítés alatt lévő 2011. évi közgyűlések esetében is alkalmazni kell.

A társasház közgyűlése a lakóépület rendeltetésének megfelelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának szabályait. A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma - így különösen a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése - érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat, amelynek azonban tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát tartalmazó magatartások részletezését és indokolását. A javaslat felhatalmazást ad a települési, Budapesten a kerületi önkormányzatnak, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján rendeletben meghatározza a nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltoztatásának módját, feltételeit.

A kormány-előterjesztés a társasház-tulajdonosok fizetési fegyelmének erősítése érdekében a közös képviselőnek, illetve az intézőbizottság elnökének lehetőséget ad a nem fizető tulajdonostársakkal kapcsolatosan a hatékonyabb és gyorsabb fellépésre. A javaslat szerint a közgyűlés már a 3 havi közösköltség-tartozást felhalmozó tulajdonostárssal szemben is elrendelheti a tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését. A hatályos jogszabály szerint ezt a közgyűlés csak 6 havi közösköltség-tartozás fennállása esetén teheti meg.

A kormány-előterjesztés szerint a közgyűlés a jelzálogjog bejegyzésének elrendelését már 3 hónapnak megfelelő hátralékonként is megismételheti. A jelenlegi szabályozás ezt a lehetőséget csak 6 havi közösköltség-tartozás fennállása esetén biztosítja. A módosítás alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság köteles közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegén kívül a társasházi törvény 24. § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meghatározott szolgáltatások díját is - víz, áram, gáz, távhő -, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.

A javaslat szerint a közgyűlést, ha a tulajdonostársak annak összehívását kezdeményezik, a törvényben meghatározott határidőn belüli időpontra össze kell hívni, tehát nem elegendő a meghívó határidőn belüli kiküldése. Ellenkező esetben a kiküldött meghívó akár több hónappal későbbi közgyűlési időpontot jelölhet meg, amelyre volt gyakorlati példa, így időmúlás miatt lehetetlenül a tulajdonostársak kérésének teljesítése, és számottevő vagyoni károk keletkezhetnek.

A szövegpontosítás feltétlenül szükséges azért is, mert a bíróságok a korábbi megfogalmazást nem egységesen értelmezik. A közgyűlés összehívására vonatkozó 15 és 8 napos határidők a közös képviselők és a számvizsgáló bizottságok kifejezett kérésére 30 és 15 napra módosulnak, elfogadva, hogy a 100 vagy ennél is több lakásos társasházak esetében az előterjesztések írásos elkészítésének kötelezettségére is figyelemmel lehetetlen a közgyűlés ennél rövidebb időn belüli megtartása.

A jogorvoslati lehetőség biztonságos gyakorlása érdekében módosul "az írásbeli szavazásról való tájékoztatás" szóhasználat a közlés kötelezettségére, mert itt a határozat bíróság előtti megtámadásának joga csak a szavazás eredményének a tulajdonostársakkal való közlésétől kezdődően gyakorolható, míg a tájékoztatáshoz nem fűződik jogkövetkezmény.

A gyakorlatban tapasztalt hiányos szerződésekre figyelemmel a módosítás arról rendelkezik, hogy ha a közös képviselő társasház-kezelői tevékenység ellátására is megbízást kap, akkor a szerződésnek az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás kérdésében történő megállapodást is tartalmaznia kell. A javaslat szándékoltan nem nevesíti a konkrét díjban való megállapodás kötelezettségét, csupán utal arra, hogy ebben a kérdésben is meg kell állapodni, mert e tevékenység végzése lehet ellenérték nélküli, vagy csak a működési költségeket, de nyereséget nem felszámító vagy nyereséget tartalmazó díj egyaránt.

A módosítás lehetővé teszi, hogy a szervezeti és működési szabályzatban a számvizsgáló bizottsági feladatok ellátására a számviteli törvény szerinti szakképesítéssel rendelkező, azaz regisztrált könyvviteli szolgáltató, vagyis mérlegképes könyvelő vagy okleveles könyvvizsgáló szakértőnek adjanak megbízást. Erre azonban csak akkor kerülhet sor, ha a társasházban nincs számvizsgáló bizottság vagy legalább egy tulajdonostárs, aki ellássa a havi számlák és a közös képviselő ügyintézése ellenőrzését, valamint a további bizottsági hatáskörbe tartozó feladatokat.

Ebben az esetben azonban nem a javaslat szerinti éves egyszeri, a közgyűlés elé terjesztett éves elszámolás és a következő évi költségvetési javaslat vizsgálatáról és véleményezéséről van szó, hanem kifejezetten a szervezeti és működési szabályzat felhatalmazása alapján a számvizsgáló bizottsági feladatok külső szakértő által történő ellátásáról. Ezzel összefüggésben a társasház szervezeti és működési szabályzatának tartalmaznia kell a számviteli törvény szerinti szakképesítéssel rendelkező és regisztrált személlyel történő megállapodás lehetőségét, azzal, hogy e lehetőséggel a társasház abban az esetben élhet, ha a tulajdonostársaknak legalább az összes tulajdoni hányad szerinti több mint a fele egyetért.

(15.40)

Azokban az esetekben tehát, ahol nem kötelező a külső szakértő igénybevétele, ott a társasházi közösség önszántából bármikor egyszerű szavazattöbbséggel közgyűlési döntést hozhat a könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező személy megbízásáról.

Tisztelt Képviselőtársak! A törvényjavaslat a társasházak gyakorlatára épít és azok működését kívánja segíteni, egyszerűbbé, kiszámíthatóbbá tenni.

Köszönöm a figyelmet. (Szórványos taps a kormánypártok padsoraiból.)