DIÓSSY LÁSZLÓ (SZDSZ): Elnök Asszony! Tisztelt Ház! Aligha lehet kétséges bárki elõtt, hogy az 1977. évi 11. számú törvényerejû rendeletet meghaladta az idõ, elavulttá vált. Sok egyéb mellett ez elsõsorban az 1993-94-ben bekövetkezett tömeges önkormányzati lakásprivatizáció következménye, hiszen gyakran több száz lakásból álló, heterogén tulajdonosi összetételû és különbözõ tulajdonosi felfogású társasházak jöttek létre. Ezen társasházak életének szabályozására a rendelet már nem felelt meg.
Mint ahogy elhangzott, Magyarországon egymillió társasházi lakás van, ez a teljes lakásállomány egynegyede. Rendkívül felfokozott a várakozás a közös képviselõk, a tulajdonosok részérõl a tekintetben, hogy milyen is lesz az a jogszabály, amely hosszú idõre elõre - mintegy társasházi kis alkotmányként - határozza meg a társasházak mûködését, mûködésének szabályait. Ezt támasztják alá azok a közelmúltban lezajlott lakossági fórumok, amelyek rendkívüli érdeklõdés mellett zajlottak, igen nagy részvétel volt tapasztalható, és az ott elhangzottak beépülhettek a most elénk került törvényjavaslatba, illetve kikerültek az eredeti koncepcióból azok a tételek, amelyek valójában nem nyerték el a fórumokon résztvevõk helyeslését.
A Szabad Demokraták Szövetségének polgármesterei, országgyûlési képviselõi igen nagy súlyt fektettek, nagy figyelmet fordítottak arra, hogy a társadalmi vita eredményes legyen, minél szélesebb körben ismertté váljon a törvényjavaslat, hiszen a lakosság széles köreit érintõ jogszabályról van szó. Sikeres fõvárosi fórumra került sor, és a vidéki városokban is igyekeztünk megismertetni az elképzeléseket, hiszen a városokban, a fõvárosban található a társasházak többsége, amelyek lakói igénylik a megfelelõ informálódást.
Ismerünk olyan pártálláspontot, amely szerint a társadalmi vita elégtelen volta miatt nem javasolták, javasolják a törvény tárgyalását. Úgy gondolom, hogy a parlamenti pártok közös felelõssége és a pártok helyi és országos politikusainak együttes felelõssége is, hogy az egyébként e téren igencsak dicsérendõ és elismerendõ igazságügyi minisztériumi tevékenység mellett a törvényjavaslatot megismertessük, a véleményeket összegezzük, és ezek módosító indítványok formájában az elkövetkezendõ idõszakban bekerülhetnek a széles társadalmi akaraton nyugvó jogszabályba.
A törvényjavaslat szerint a társasház továbbra sem minõsül jogi személynek, de az új rendelkezések rendkívüli módon megkönnyíthetik a gyakorlati életben való mûködést, s az új szabályozás felveti a tulajdonostársak mögöttes felelõsségének kérdését. Ezt a felelõsséget a tervezet a tulajdonosokhoz kötõdõ, a tulajdonosokat megilletõ közös tulajdoni hányadokhoz köti, bevezeti az arányos helytállást az egyetemleges felelõsség helyett. Ez egy igen nagy elõrelépés, hiszen az arányos helytállás bevezetésével egy igazságtalan és fõleg a becsületesen fizetõ tulajdonostársakat sújtó tehertõl szabadulhatnak meg a társasházak.
A jelenleg hatályos szabályozás a társasházak lényeges adatait az alapító okiratban írja elõ, ennek az okiratnak a módosításához azonban valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. Ez az a jogszabályi rendelkezés, amelynek megváltoztatására a legnagyobb a társadalmi igény, mert ez akadályozza leginkább a társasházak rugalmas mûködését. Mint ismeretes, a tervezet ennek az igénynek a figyelembevételével törli az alapító okirat kötelezõ tartalmi elemei közül sok olyat, amely eddig abban volt található. Az okirat elfogadását és módosítását azonban továbbra is valamennyi tulajdonostárs egyhangú döntéséhez köti. Tekintettel arra, hogy a közös tulajdon esetleges elidegenítése az alapító okirat módosítását vonja maga után, az egyhangú döntés fenntartása megkérdõjelezhetõ, illetve ezzel a kérdéssel minden bizonnyal részletesebben és alaposabban is kell jogi szempontból foglalkozni.
A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, illetve a közös költség viselésének szabályait a javaslat szerint a szervezeti és mûködési szabályzatban is lehet rögzíteni, és ennek elfogadása, illetve módosítása kétharmados szavazataránnyal történhet.
Az alapító okiratok jelenleg kötelezõ tartalmi elemeinek szétválasztása, kettéválasztása fontos elõrelépést jelent, és jelentõsen hozzájárul ahhoz, hogy a közösségek rugalmasabban tudjanak mûködni.
(8.40)
A társasházak igen rossz mûszaki állapotban vannak, ezt jól tudjuk, jól ismerjük, felújításra szorulnak, és általában a lakók többsége nem rendelkezik anyagi fedezettel ezeknek a munkáknak az elvégeztetéséhez. A segítséget valójában az jelentheti, ha a közös tulajdonban álló helyiségeket eladhatnák, és ezzel finanszíroznák részben a költséges felújításokat. Ennek jelenleg a legnagyobb akadálya az, hogy ehhez a döntéshez a tulajdonosok egyhangú szavazatára van szükség, a társasházakban pedig mindig akad olyan lakótárs - jól tudjuk a gyakorlatból -, aki nemleges szavazatával megakadályozza az értékesítést, akár különösebb indok nélkül is.
A javaslat ennek a problémának a rendezésére két rendelkezést tartalmaz. Az egyik az elvi hozzájárulás, amely szerint a tulajdonos az alapító okiratban elvi felhatalmazást ad arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítési jogot a közösség gyakorolhatja, és késõbb, amikor a konkrét döntésre sor kerülhet, akkor ez kétharmados szavazataránnyal lehetséges. Véleményem szerint az elvi felhatalmazást az alapító okirat aláírásakor éppen olyan nehéz, mondhatni reménytelen megszerezni minden tulajdonostól, mint ahogy a konkrét esetekben sem sikerül egyhangú döntést hozni a közös tulajdon elidegenítésérõl. A másik rendelkezés szerint lehetséges a bírósági eljárás, illetve a közösség kérheti a bíróságtól, hogy szüntesse meg a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekeit nem sérti. Ez az eljárás eléggé hosszú ideig húzódhat, a vevõ már régen máshol vett tulajdont vagy a ház is rosszabb mûszaki állapotba került.
A javaslat ennél a jelentõs számú épületet érintõ problémának a megoldásánál nagyon óvatos. Nyilván védeni kell a tulajdonjoggal való rendelkezés alkotmányos jogát, de ez természetesen nemcsak a kisebbség, hanem a többség tekintetében is igaz. Felmerül az, hogy abban az esetben, ha a tulajdonosok többsége akarja eladni a tulajdonát, akkor ennek a döntésnek a megvalósulását kellene támogatnia a jogszabálynak. Ebben az esetben az összes tulajdoni hányad kétharmados többségével dönthetnének a tulajdonosok a közös tulajdon megszüntetésérõl, és a kisebbségnek kellene bírósághoz fordulnia a határozat ellen, ha az a méltányos érdekeket sérti.
Kiemelten fontosnak tartom természetesen, hogy a bírósági eljárás során a bíróság soron kívül járjon el a közgyûlés határozata ellen még egyszer hangsúlyozom azonban, hogy a Ptk. rendelkezéseit figyelembe véve, a magántulajdon sérthetetlenségének alkotmányos elvét betartva lehetséges csak a törvényjavaslattól eltérõ szabályozás elfogadása, amellyel kapcsolatos, lehetséges módosító indítványok az alkotmányügyi bizottság ülésén is minden bizonnyal nagy vitát fognak indukálni.
Egy másik jelentõs, a társasházak többségét érintõ problémát a közös költséget nem fizetõ tulajdonostársak jelentik. Elõrevezetõ az a lehetséges jövõbeli gyakorlat, amely szerint a jelzálogjog bejegyeztetésével a közösségnek biztosítéka lesz a tartozás kiegyenlítésére. Ez természetesen csak hosszú idõ távlatában jelenthet pénzt - de felhívom a figyelmet, hogy a változást e tekintetben erõteljesebben a hátralékos tulajdonostársakkal szemben indított perek soron kívüli bírósági tárgyalása, a végrehajtási eljárások gyorsabbá és hatékonyabbá tétele, illetve természetesen a tulajdoni szemlélet megváltoztatása hozhatna.
A törvényjavaslat a tulajdonostársak javára lehetõvé teszi a külön tulajdonban álló lakásra az elõvásárlási, elõbérleti jog létesítését - nem kötelezõ jelleggel írja elõ, hanem lehetõvé teszi. Felmerült, hogy ugyanezeket a jogokat meg kellene adni a társasházaknak mint közösségeknek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetében is, hiszen a társasházak az önkormányzatilakás-privatizáció idõszakában nem kapták meg azokat az üzlethelyiségeket, amelyek jelentõs bevételt biztosítottak volna, és esetleg a jövõben biztosíthatnának a társasházak mûködéséhez.
A javaslat a mainál szélesebb jogkörrel ruházza fel a közgyûlést. Nagyon fontos döntési lehetõség, hogy a határozatképességet a jelenleg érvényben lévõ, a tulajdoni hányadok arányában számított kétharmados jelenlét helyett a tulajdoni hányadok több mint felével rendelkezõ tulajdonostársak jelenlétéhez köti.
A javaslat azt is lehetõvé teszi, hogy a közgyûlés kétharmados szótöbbségû határozatával megtilthassa a külön tulajdonban lévõ, nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosítási módjának a megváltoztatását, ha az a társasház rendes mûködését zavarná. Ezt a rendelkezést a tulajdonosok és a közös képviselõk nagy örömmel fogadták, hiszen a társasházakban mûködõ zenés szórakozóhelyek, játéktermek komoly vitát váltottak, váltanak ki a tulajdonosok között. Fel kívánom azonban hívni a figyelmet arra, hogy ez minden bizonnyal nagy visszhangot vált ki az üzlettulajdonosok körében, és minden valószínûség szerint szintén alkotmányossági kérdéseket vet fel.
Hazánkban a társasházak mellett jelentõs a szövetkezeti lakások száma is, és sajnálatos módon nem került a parlament elé a lakásszövetkezetekrõl szóló törvényjavaslat tárgyalása, pedig több szempontból is célszerû lett volna ezt a kettõt együtt kezelni vagy egymáshoz közel tárgyalni, hiszen - hogy egy példát mondjak - a lakásszövetkezetek évek óta több kedvezményben részesülnek, mint a társasházak: a lakásszövetkezeteknek nem kell társasági adót fizetniük, ha a vállalkozói tevékenységbõl elért bevételük nem haladja meg az összes bevételük 10 százalékát, a társasházaknak viszont a közös tulajdon hasznosításából származó bevételük teljes egészében jövedelemnek számít, és az után 20 százalék adót kell fizetniük. Nagyon fontosnak tartom, tartjuk azt, hogy mivel a két tulajdoni forma teljesen egyöntetûnek és egyenértékûnek tekintendõ, az Országgyûlés a társasházi törvény elfogadásával egyidejûleg teremtsen összhangot a lakásszövetkezeteket és a társasházakat megilletõ kedvezmények között.
A társasházakról szóló törvényjavaslat és az azt megelõzõ koncepció társadalmi vitáján markánsan merült fel az is, hogy a jogszabályi környezet megváltoztatásán túlmenõen biztosítani szükséges olyan finanszírozási lehetõségeket, amelyek a lakások felújítását jelenthetik a jövõben, hiszen ez egy közös társadalmi érdek. Az önkormányzatok elfordultak, mondhatni igencsak átruházták a tulajdonnal való rendelkezést a társasházi közösségekre, és ez felveti a nagyobb odafigyelés és felelõsség kérdését ezen felújítási programok további kiterjesztését igen fontosnak tartjuk.
Összegezve az elhangzottakat: az SZDSZ részérõl a társasházakról szóló törvényjavaslatot (Az elnök csengõje megkocogtatásával jelzi az idõ leteltét.) - a benyújtandó módosító indítványokkal együtt - elfogadásra javaslom, és kérem támogatásukat.
Köszönöm figyelmüket. (Taps a kormánypártok soraiban.)