1
MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA
T/ 4514. számú
T Ö R V É N Y J A V A S L A T
a társasházról
Elõadó: dr. Vastagh Pál
Budapest, 1997. június
1997. évi ...... törvény
a társasházról
Az Országgyûlés a többlakásos épületek építésének elõsegítése, a tömegesen
létrejött társasházak mûködésének javítása és a megváltozott politikai-
gazdasági viszonyokhoz igazodó, korszerûbb szabályozás érdekében a következõ
törvényt alkotja:
I. FEJEZET
ALAPVETI RENDELKEZESEK
A társasház
1. §
(1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban
meghatározott, természetben megosztott lakások vagy nem lakás célú helyiségek
- legalább két önálló ingatlan - a tulajdonostársak külön tulajdonába
kerülnek, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész,
épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös
tulajdonában van.
(2) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a
tulajdonostársakat használati jog illeti meg.
2. §
(1) A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész (15. §) - a 3. § (2)
bekezdésében és a 18. §-ban szabályozott esetet kivéve - a külön tulajdonba
tartozó lakás (helyiség) alkotórészét képezi, azzal együtt önálló ingatlan.
(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megilletõ
tulajdoni hányad és a lakásra (helyiségre) vonatkozó tulajdonjog egymástól
függetlenül nem ruházható át és nem terhelhetõ meg.
3. §
(1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az
általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös
tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és
kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhetõ, gyakorolja a
közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon
terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes
rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.
(2) A 15. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy
kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös
tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az
ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyûlés az
összes tulajdoni hányad kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak
igenlõ szavazatával dönthet az elidegenítésrõl.
(3) A közösség egészét terhelõ kötelezettség teljesítéséért a
tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerû (sortartásos)
kezesség szabályai szerint.
4. §
A nem lakás célú helyiségre, illetõleg az ilyen helyiségekbõl álló
társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelõen alkalmazni kell.
Társasház alapítása
5. §
(1) Társasházat fennálló vagy felépítendõ épületre lehet alapítani, ha
abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhetõ lakás van vagy alakítható
ki.
(2) A társasházat az ingatlan tulajdonostársai szerzõdésben vagy az
ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító egyoldalú nyilatkozatban
kifejezett alapítási elhatározással (a továbbiakban együtt: alapító okirat)
létesíthetik.
(3) Az alapításhoz a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való
bejegyzése is szükséges.
6. §
(1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös
költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza,
annak felhatalmazása alapján a közösség szervezeti-mûködési szabályzata
állapítja meg.
(2) A szervezeti-mûködési szabályzatot az alapító okiratot aláíró
tulajdonostársakból álló alakuló közgyûlés állapítja meg 2/3-os
szavazattöbbségû határozatával. Az alakuló közgyûlésen megválasztják a
társasház közös képviselõjét vagy intézõ bizottságát és annak elnökét,
valamint szükség szerint a számvizsgáló bizottságot.
(3) Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-mûködési szabályzatot az
ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.
7. §
A társasház-tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevõ
épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlant terhelõ jogokat
törlik, vagy az érdekeltek megegyeznek abban, hogy azok a társasházzá történõ
átalakítás után mely ingatlanokat terhelik.
8. §
(1) Társasház felépítendõ épületre úgy alapítható, hogy az épület építési
engedéllyel ellátott tervrajzának megfelelõen a földrészlet tulajdonosa vagy
tulajdonosai az alapítási szándékot alapító okiratba foglalják, és az
alapítást az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára
feljegyzik.
(2) A feljegyzett alapítás kihat arra is, aki késõbb az ingatlanra nézve
jogot szerez.
(3) A feljegyzett alapítást követõen a társasház ingatlan-nyilvántartási
bejegyzése a használatbavételi engedély alapján kérhetõ. Ha a
használatbavételi engedély eltér az építési engedélytõl az épület közös vagy
külön tulajdoni ingatlanrészeit illetõen, a bejegyzés feltétele, hogy a
változás szerint az alapító okiratot módosítják.
9. §
Társasház létesíthetõ bírósági határozattal is a közös tulajdonban álló
meglevõ épületre, ha az alapítást bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság
elrendeli. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.
10. §
Az alapító okiratban meg kell határozni
a) a külön tulajdonba kerülõ lakásokat, helyiségeket és tárgyakat (a
továbbiakban együtt: lakás),
b) a közös tulajdonban álló épületrészekbõl és a földrészletbõl az egyes
tulajdonostársakat megilletõ - a külön tulajdonba kerülõ lakáshoz tartozó -
tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot,
d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az
alapító okirat nem rendeli el erre nézve szervezeti-mûködési szabályzat
megalkotását,
e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház
címe.
11. §
(1) Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül
jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem
rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást
be kell jelenteni a földhivatalnak.
II. FEJEZET
TULAJDONI VISZONYOK A TARSASHAZBAN
Külön tulajdon
12. §
(1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás,
a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e
jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fûzõdõ
joga és törvényes érdeke sérelmével.
(2) Az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban levõ lakás
használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának, mûködésének
megfelelõen.
(3) A lakóépületben lévõ társasházban a közgyûlés 2/3-os szótöbbségû
határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévõ nem lakás céljára szolgáló
helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház
rendes mûködését zavarná.
13. §
A tulajdonostárs köteles
a) fenntartani és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló
lakást,
b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy,
valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 12. § (1)
bekezdésének rendelkezését,
c) lehetõvé tenni és tûrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség
megbízottja a közös tulajdonban, illetõleg a másik tulajdonostárs a külön
tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges
ellenõrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából
arra alkalmas idõben bejuthasson a tulajdonostárs, illetõleg a bentlakó
szükségtelen háborítása nélkül,
d) a lakásában tervezett építkezésrõl értesíteni a közös képviselõt,
illetõleg az intézõ bizottság elnökét.
(2) A közösség, illetõleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1)
bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.
14. §
Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra a tulajdonostársak
javára elõvásárlási, elõbérleti jog létesíthetõ.
Közös tulajdon
15. §
(1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem
lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem
jelöl meg. Ha földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös
tulajdonba tartozik.
(2) Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a
tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és
felszerelési tárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön
tulajdonba tartozó lakáson belül van.
16. §
(1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására
és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel
kapcsolatos jogát és jogos érdekét.
(2) A közgyûlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját
meghatározhatja.
17. §
A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú
helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a
rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni
hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-mûködési
szabályzat másképp nem rendelkezik.
18. §
(1) A közgyûlés határozata alapján a közösség kérheti a bíróságtól, hogy a
közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként
kialakítható, vagy amellyel a meglevõ külön tulajdon tárgya bõvíthetõ,
megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.
(2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására
vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.
Utaló rendelkezés
19. §
A társasház-tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar
Köztársaság Polgári Törvénykönyvérõl szóló 1959. évi IV. törvény (a
továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.
III. FEJEZET
A TARSASHAZ SZERVEZETE
Általános rendelkezések
20. §
(1) A közösség legfõbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló
közgyûlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselõ látja el. Az alapító okirat
vagy a szervezeti-mûködési szabályzat közös képviselõ helyett intézõ bizottság
választását írhatja elõ. Ha abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több
lakás van, közös képviselõt választottak, a közösség gazdálkodásának
ellenõrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a társasház
szervezetére a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell
alkalmazni.
Közgyûlés
21. §
A közgyûlés határoz
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, fenntartásáról,
felújításáról, a közösséget terhelõ kötelezettségek elvállalásáról,
b) a közös képviselõnek, illetõleg az intézõ bizottság elnökének és
tagjainak a megválasztásáról, felmentésérõl és díjazásáról,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról,
valamint a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság részére a
felmentvény megadásáról [36. § (2) bek.],
d) a házirend megállapításáról,
e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat, vagy a szervezeti-
mûködési szabályzat nem utal a közös képviselõ, az intézõ bizottság, vagy a
számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
22. §
(1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás
körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz.
(2) A szervezeti-mûködési szabályzatot a közgyûlés 2/3-os szótöbbséggel
módosíthatja.
(3) A közgyûlés a közös képviselõt, az intézõ, illetõleg a számvizsgáló
bizottságot bármikor felmentheti.
23. §
(1) A közgyûlés a határozatával a közös költséghez való hozzájárulás
befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön
tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék
megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a
szavazati jogával, az õ tulajdoni hányadát a határozatképesség
megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs
részére kézbesíteni kell.
(4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként
megismételhetõ.
(5) A közgyûlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre
alkalmas okirat.
24. §
(1) A közgyûlést a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság elnöke
hívhatja össze; a közgyûlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell
meghívni.
(2) A meghívóhoz mellékelni kell a közgyûlés napirendjét. A közgyûlés csak
a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot.
(3) Sürgõs esetet kivéve a meghívót legkésõbb a közgyûlés idõpontja elõtt
nyolc nappal meg kell küldeni.
25. §
(1) Közgyûlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani.
(2) Kötelezõ a közgyûlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével
rendelkezõ tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték.
Ha a kérést a közös képviselõ vagy az intézõ bizottság nem teljesítette, az
összehívást kérõ tulajdonostársak által megbízott személy a közgyûlést
összehívhatja.
26. §
(1) A közgyûlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több,
mint a felével rendelkezõ tulajdonostársak jelen vannak.
(2) Ha a közgyûlés nem határozatképes, a közgyûlést a határozatképtelen
közgyûlést követõen újból össze kell hívni három napnál késõbbi, de legfeljebb
tizenöt napon belüli idõpontra az eredetivel azonos napirenddel (megismételt
közgyûlés).
(3) A megismételt közgyûlés a jelenlevõk tulajdoni hányadára tekintet
nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyûlés meghívójában
fel kell tüntetni.
27. §
(1) A közgyûlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg
a szavazati jog.
(2) Ha a törvény, vagy annak alapján az alapító okirat, illetõleg a
szervezeti-mûködési szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyûlés a
határozatát a jelen levõ tulajdonostársak a tulajdoni hányad alapján számított
egyszerû szavazattöbbségével hozza meg.
28. §
(1) A közgyûlésrõl jegyzõkönyvet kell készíteni, amelyet a közgyûlésen
elnökölõ személy és az egyik tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
(2) A jegyzõkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a
másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
29. §
(1) A közgyûlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselõnek,
illetõleg az intézõ bizottság elnökének a felhívására az írásbeli határozati
javaslatról - a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében - a
tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazás eredményérõl a közös képviselõ, illetõleg az
intézõ bizottság elnöke tájékoztatja a tulajdonostársakat.
30. §
(1) Az alapító okirat vagy a szervezeti-mûködési szabályzat a közgyûlés
megtartásának módját részközgyûlések formájában is meghatározhatja; ebben az
esetben megállapítja a részközgyûlési körzetek kialakításának elveit.
(2) A részközgyûléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a
szavazatokat össze kell számítani.
(3) Az elkülöníthetõ gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások
tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyûlés önálló döntési
jogkörrel ruházható fel az elkülöníthetõ gazdálkodás ügyében.
31. §
(1) Ha a közgyûlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetõleg
a szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos
érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti
a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat
meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidõ elmulasztása
jogvesztéssel jár.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a
végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
Küldöttgyûlés
32. §
(1) Az olyan társasházban, amelyben ötvennél több lakás van, az alapító
okirat vagy a szervezeti-mûködési szabályzat küldöttgyûlést rendszeresíthet. A
küldöttgyûlés a közgyûlés jogkörét gyakorolja.
(2) A küldötteket választó részközgyûlési körzeteket, valamint a küldöttek
számát a szervezeti-mûködési szabályzat állapítja meg. A küldött megbízatása
legfeljebb három évre szól.
(3) A küldöttgyûlésen a küldöttet a részközgyûlésen való részvételre
jogosult tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának megfelelõ szavazati jog
illeti meg.
Közös képviselõ és intézõbizottság
33. §
A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság köteles
a) a közgyûlés határozatait elõkészíteni és végrehajtani, gondoskodva
arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a
szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és
felújítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelõ közös költséghez való
hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
34. §
Ha a közös képviseletet, intézõ bizottsági elnöki tisztséget vagy tagságot
díjazás ellenében a tulajdonostársakon és a társasházban lakó személyen kívüli
személy látja el, tevékenységét - a jogszabályban meghatározott felkészülési
idõt követõen - csak a külön jogszabályban megállapított szakképesítés
birtokában végezheti.
35. §
A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság évenként költségvetési
javaslatot készít, amely tartalmazza
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat
költségnemenként,
b) a tervezett fenntartási és felújítási munkákat,
c) a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét
tulajdonostársanként.
36. §
(1) A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság által készített, a
költségvetés végrehajtására vonatkozó éves elszámolás bemutatja
a) a kiadásokat költségnemenként, ezen belül a karbantartásokat az
elvégzett munkák részletezésében,
b) a bevételeket források szerint,
c) a közösség vagyonkimutatását,
d) a tulajdonostársak által a közös költségekhez való hozzájárulás
teljesítését.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyûlés a közös képviselõ,
illetõleg az intézõ bizottság tárgyévi ügykezelõ tevékenységét jóváhagyja
(felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényrõl
történõ lemondást.
37. §
A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság elnöke jogosult a közösség
képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság elõtt is. E jogkörének
korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.
Számvizsgáló bizottság
38. §
(1) A számvizsgáló bizottság
a) bármikor ellenõrizheti a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság
ügyintézését,
b) véleményezi a közgyûlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a
költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetõleg a
szervezeti-mûködési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a
bemutatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselõ személyére és díjazására,
d) összehívja a közgyûlést, ha a közös képviselõ, vagy intézõ bizottság
elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit
szótöbbséggel hozza meg.
IV. FEJEZET
ZARO RENDELKEZESEK
Értelmezõ rendelkezések
39. §
E törvény alkalmazásában
1. fenntartás: az üzemeltetés és a karbantartás;
2. üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerû használatához
folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások
díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak
ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelõi, házmesteri szolgáltatások
megszervezése, az intézõ bizottság rendszeresítése esetén mûködésének
biztosítása;
3. karbantartás: a közös tulajdonban levõ ingatlan állagának és
rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a
tulajdonosok közösségét terhelõ megelõzõ és felújításnak nem minõsülõ javítási
munkák elvégzése, illetõleg egyes közösségi berendezések cseréje. A
karbantartás lehet:
a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát
károsító és rendeltetésszerû használatát lényegesen akadályozó, azonnali
beavatkozást igénylõ hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,
b) idõszerû karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztetõ, de
rendeltetésszerû használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali
beavatkozást nem igénylõ hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen
elvégzendõ egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstõl számítva
legkésõbb hat hónapon belüli megszüntetése,
c) tervszerû karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerû
használhatóságának biztosítása érdekében végzendõ rendszeres állagmegóvási
munka;
4. felújítás: az ingatlan egészére, illetõleg egy vagy több fõszerkezetére
kiterjedõ, idõszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-
szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot -
megközelítõleg vagy teljesen - visszaállítják, illetõleg az eredeti
használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések
kicserélésével vagy az eredetitõl eltérõ kialakításával növelik. A felújítás
lehet:
a) teljes felújítás: a mûszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan
egészére kiterjedõ külsõ-belsõ javítási munkák elvégzése,
b) részleges felújítás: az épület legalább egy fõszerkezetére kiterjedõ,
teljes felújításnak nem minõsülõ, de abba belátható idõn belül beilleszthetõ
általános javítási munkák elvégzése,
c) korszerûsítés: a központi fûtõ- és meleg-vízszolgáltató berendezésnek az
energiaracionalizálással, illetõleg a levegõtisztaság-védelemmel összefüggõ
átalakítása vagy kicserélése;
5. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó,
a fenntartás, felújítás és korszerûsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal
összefüggõ kiadások, amelyek jellemzõen az épület bõvítésével vagy új épület
létesítésével járnak.
Hatálybalépés
40. §
(1) Ez a törvény 1998. január 1-jén lép hatályba.
(2) E törvény hatálybalépésével egyidejûleg hatályát veszti a társasházról
szóló 1977. évi 11. törvényerejû rendelet (a továbbiakban: Tvr.).
Átmeneti rendelkezések
41. §
(1) Az e törvény hatályba lépése elõtt keletkezett körülményre alapított
igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.
(2) E törvénynek való megfelelés céljából a törvény hatályba lépésekor
bejegyzett társasház közgyûlése 2/3-os szavazattöbbségû határozatával
módosíthatja alapító okiratát a Tvr. 4. § (1) bekezdésében meghatározott kör
kivételével, illetve szervezeti-mûködési szabályzatot alkothat. Az errõl szóló
döntés a megismételt közgyûlés szabályai szerint [26. § (3) bekezdése] nem
hozható meg.
(3) A törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának
az e törvény rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és
helyébe e törvény kötelezõ jellegû rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek
megfelelõ kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból elsõ ízben történõ
módosítása során kell elvégezni.
(4) Ha az alapító okirat rendelkezése nyilvánvaló elírás folytán tévedést
tartalmaz, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól annak
kijavítását.
(5) Ha a törvény hatálybalépése elõtt létesített alapító okirathoz
mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön
tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az
alapító okirat módosítása.
Felhatalmazás
42. §
Felhatalmazást kap a belügyminiszter, hogy az üzletszerûen végzett
ingatlankezelés szakképesítési követelményeit a szakképesítésrõl szóló 1993.
évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelõen - kellõ felkészülési idõ
megállapításával - a környezetvédelmi és területfejlesztési miniszterrel
egyetértésben rendeletben szabályozza.
Módosuló rendelkezések
43. §
A Ptk. a következõ alcímmel és 578/I. §-sal egészül ki:
"5. A társasház-közösség
578/I. §
(1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület
fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete
gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, kivéve az
elidegenítés jogát, viseli a közös tulajdon terheit.
(2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja
meg.".
44. §
A gázszolgáltatásról szóló 1994. évi XLI. törvény végrehajtására kiadott
3/1995. (I.20.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 13.§-ának (4) bekezdése a
következõ rendelkezéssel egészül ki:
"Nem vonatkozik az egyetemleges felelõsség a társasházban a közös
tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történõ fogyasztás díjfizetési
kötelezettségére."
45. §
A villamos energia termelésérõl, szállításáról és szolgáltatásáról szóló
1994. évi XLVIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtására kiadott
34/1995. (IV.5.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 5.§-ának (4) bekezdése a
következõ mondattal egészül ki:
"Nem vonatkozik az egyetemleges felelõsség a társasházban a közös
tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történõ fogyasztás díjfizetési
kötelezettségére."
ÁLTALANOS INDOKOLAS
A társasházról szóló jelenleg hatályos 1977. évi 11. törvényerejû rendelet
hatálybalépése óta, különösen az 1990-es évek tömeges lakásprivatizációja
következtében megváltozott helyzetben a régi szabályozás meghaladottá vált,
érzékelhetõ társadalmi igény jelentkezett a törvényi szintû újraszabályozásra.
Az önkormányzati tulajdonba került, majd privatizált volt állami bérlakások
társasházi tulajdonná válása folytán hazánkban a lakásállomány 1/4-e, kb. 1
millió lakás társasházban található. Nem elhanyagolható mellettük a társas
üdülõk, irodák, üzletek, raktárak, garázsok és más társas ingatlanok száma
sem. A társasház-ingatlanok korszerû szabályozása az állampolgárok széles
körének fontos jogait és kötelességeit érinti, ezért idõszerû és mielõbbi
feladat a törvény megalkotása.
A jelenleg hatályos szabályozás a ma már indokolatlan szervezeti,
döntéshozatali kötöttség mellett - különösen a nagy létszámú, akár több száz
külön tulajdonból álló társasházak esetén - lehetetlenné teszi a mûködésüket.
A hatályos Tvr. szerint az alapító okiratban kell szabályozni a közös
tulajdonban álló épületrészek karbantartásával, felújításával kapcsolatos
kötelezettségek teljesítését, a közös kiadások viselését, ezek megoszlását a
tulajdonostársak között és még egy sor szervezési, ügyintézési feladatot. A
privatizált társasházak alapító okiratai nem az egyes társasházak
sajátosságaira szabottak, hanem sablonosan készültek, és megfelelõ módosításuk
csak 100%-os szavazati aránnyal, valamennyi tulajdonostárs írásbeli
hozzájárulásával lenne lehetséges, amelyet a gyakorlatban - nagyobb
társasingatlanok esetén - igen nehéz elérni.
Nincs biztosítva a nagy értékû házak kezelésének szakszerûsége sem mûszaki,
sem jogi, sem elszámolási szempontból. Nincs biztosíték a hátralékos közös
költség behajtására, a felújítások forrásának elõteremtésére. Súlyos gond,
hogy a társasházak mûködése ellenõrizetlen számszaki, pénzügyi és mûszaki
szempontból is. Az APEH-ellenõrzés nem jelent megoldást, a tulajdonosi
ellenõrzés pedig nem kellõen szervezett.
A társasház fenntartása, zavartalan mûködésének biztosítása jelentõs
nehézségekbe ütközik. Mindezt a jogalkotással egycsapásra megoldani nem lehet,
de arra törekednünk kell, hogy a társasházak fejlesztéséhez, de legalábbis
szinten tartásához biztosítsuk a jogi kereteket.
Az újraszabályozásnál az 1924. évi XII. törvényhez visszanyúlva, abból kell
kiindulni, hogy a társasház-tulajdon az ingatlanon fennálló tulajdonközösség
sajátos formája, amelyben a tulajdonosi jogokat a lehetõ legteljesebben kell
biztosítani, de szervezeti garanciákat kell teremteni a hatalmas vagyon
szakszerû kezelésére, állagának megóvására is. Biztosítani szükséges, hogy az
eddig elsõsorban a társas lakás-ingatlanokat érintõ szabályozás kiterjedjen
valamennyi társas ingatlanra.
A Javaslat az alapító okirat kötelezõ tartalmi elemeinek csökkentésével
jelentõsen szûkíti azt a kört, ahol a döntéshozatalhoz valamennyi
tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A 100%-os döntéshozatali arány
fenntartását a Ptk. 144. §-ában meghatározott kötelezõ esetekre és az ehhez
kapcsolódó jogosítványokra tartja fenn, míg a mindennapi mûködéshez szükséges,
fõként szervezési és a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó gazdálkodási
kérdésekben a rugalmasabb többségi szavazást írja elõ. Ez biztosíthatja a
rugalmasabb és a gyorsan változó gazdasági feltételekhez való alkalmazkodást.
Különösen a nagy számú külön tulajdonból álló társasházak esetén nehézkes,
de több száz tulajdoni rész esetén lehetetlen is a közgyûlés megtartása, ezért
szabályozni kell a részközgyûlés és a küldöttgyûlés, valamint az írásbeli
szavazás intézményét.
Felmerült, hogy a társasház-közösségeket jogi személyiséggel kellene
felruházni. Ezt azért nem tartjuk elfogadhatónak, mert ez sértené a
tulajdonostársak jogait. Biztosítani kellett azonban a társasházak
képviseletét és azt is, hogy a mindennapi élet ügyleteiben akadálytalanul
részt vehessen a jogi személyiséggel nem rendelkezõ gazdasági társaságokhoz
hasonlóan.
A közös képviselõ intézménye meghonosodott, gyakran vállalkozók látják el
ezt a komoly szakismeretet igénylõ feladatot. Különösen nagyobb társasházak
esetén lehetõvé kell tenni, hogy a közös képviselõ helyett intézõbizottság
végezhesse el a feladatot. A vállalkozó közös képviselõk részérõl a szakmai
képzettség megléte elengedhetetlen a gondos és szakszerû munkavégzéshez.
A társasházak vagyona nemzetgazdasági szempontból is jelentõs vagyon. E
vagyon kezelésének megfelelõ tulajdonosi ellenõrzése fontos, amelynek jogi
kereteit a számvizsgáló bizottság szabályozása és bizonyos esetben kötelezõ
felállítása jelenti.
Az évekig tartó tetõtér-beépítési viták megelõzésére és egyéb, a közös
tulajdon hasznosításával és értékesítésével kapcsolatos esetekre pontos jogi
szabályozást tartalmaz a tervezet, amely mindenki számára kiszámíthatóvá teszi
a lehetõségeket.
Az átmeneti szabályok megalkotásánál törekedtünk arra, hogy az új,
rugalmasabb szabályozás a korábban alakult társasházaknál is bevezethetõ
legyen, de ugyanakkor szerzett jogokat ne sértsen.
RESZLETES INDOKOLAS
A társasház
az 1-4.§-okhoz
A Javaslat a társasház fogalmát egyfelõl a társasház-tulajdon oldaláról,
másfelõl - a jogképesség megadása folytán - szervezeti szempontból határozza
meg. A társasház-tulajdon - az 1924. évi XII. törvény óta -hagyományosan a
közös tulajdon egyik fajtájaként alakult ki, amely szerint a társasház a közös
tulajdonban álló földrészletre emelt épületen állhat fenn oly módon, hogy az
épület közös használatú részeinek közös tulajdona mellett az egyes lakások és
nem lakás célú helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek.
A Javaslat továbbra is fenntartja a hatályos szabályozás szerint fennálló
lehetõséget, hogy társasház úgy is alapítható, hogy a földrészletre nézve a
tulajdonostársakat csupán használati jog illeti meg, ha földrészlet
tulajdonjoga a társasház-közösségen kívüli személyt illeti meg.
A társasház-tulajdon szintén tradicionális elemét jelenti a külön tulajdon
és a hozzátartozó közös tulajdoni hányadok egysége. Ez alól a Javaslat - a
széles körben jelentkezõ igényekre tekintettel - a késõbbiekben tárgyalandó
két kivételt tesz.
A társasházak nagy többsége lakóépületre létesült, az üzleti életben
azonban egyre kiszélesedik az iroda-, üzletházakra, garázsokra történõ
társasház alapítás. A Javaslat hatálya ezért kiterjed az ilyen épületekre
vonatkozó társasházakra is. A lakásokra megállapított rendelkezéseket pedig
megfelelõen kell alkalmazni az ilyen épületekben, valamint a lakóépületekben
levõ nem lakás célú helyiségekre is.
A társasház-közösség jogképessége a gyakorlati életben már elfogadást
nyert, számos jogszabály magát a tárasházat említi meg a kötelezettségek és
jogok alanyaként, a jogalkalmazásban - az alsóbb bíróságok gyakorlatában -
pedig nehezen követhetõnek bizonyult a közös képviselõ személyes perbeli
eljárása és a tulajdonostársak személy szerinti kötelezése.
A gyakran több mint száz külön tulajdonból és még több tulajdonostársból
álló közösséget indokolt felruházni azzal a jogosítvánnyal, amivel akár egy
házaspárból álló közkereseti vagy betéti társaság rendelkezik, hiszen a
társasház-közösségek jelentõs épületvagyont és pénzösszegeket kezelnek.
A Javaslat ezért a közös név alatt mûködõ közösséget feljogosítja a közös
tulajdonnal való ügyintézés körén belül a jogszerzésre és kötelezettségek
vállalására, továbbá a perbeli jogképességre, valamint a tulajdonosi jogok
gyakorlására és végül kötelezi az ilyen terhek viselésére.
A közösség jogképessége azonban nem nélkülözheti a tulajdonostársak
mögöttes felelõsségét. Ez a felelõsség összegszerûségét tekintve nem
korlátozott, azonban semmiképpen nem egyetemleges, tehát a közösség egészét
terhelõ, meghatározott kötelezettségért az egyes tulajdonostárs annak csupán
tulajdoni hányada szerint megosztott részéért köteles helytállni. A közösség
egészét terhelõ követelés esetében valamennyi tulajdonostárs köteles a
tulajdoni hányadához igazodó részt teljesíteni, függetlenül a közösségen
belüli esetleges eltérõ elszámolási szabálytól vagy a közös költséghez történõ
hozzájárulással késedelmes tulajdonostárs ilyen hátralékától.
A közösség egészét terhelõ, a harmadik személy által támasztott
követeléssel szemben nem állítható elõtérbe a közös költséghez való
hozzájárulás közgyûlés által meghatározott kötelezettségét nem teljesített
tulajdonostárs felelõssége. Ez a megoldás ugyanis azt feltételezné, hogy a
közös képviselõ nyilatkozhatna joghatályosan az ilyen tartozásról, ami a peres
eljárásban nem valósítható meg, mert ebben az esetben az alperesek (a közösség
és egyes hátralékos tulajdonostársak) között merülne fel jogvita, ami a
harmadik személy által indított perben nem lenne eldönthetõ.
Az eljárás késõbbi szakaszában a végrehajtás során pedig nem valósítható
meg, hogy a közös képviselõ nyilatkozata alapján elsõsorban a közös költség
befizetésével hátralékba került tulajdonostárssal szemben lehessen eljárni,
mert ez a megoldás szembe kerülne azzal a követelménnyel, hogy bírósági
végrehajtást csak bírói határozat [46/1991. (IX. 10.) AB határozat], illetõleg
közjegyzõi okiratba foglalt kötelezettségvállalás alapján lehet elrendelni és
lefolytatni.
Ketté kell tehát választani a közösség egészét terhelõ, a harmadik személy
részérõl felmerült követelést és a tulajdonostársak egymás közötti belsõ
elszámolását: az elõbbi kielégítése után lehet a belsõ viszonyban az
elszámolást megejteni, amelynek keretében a hátralékos tulajdonostárssal
szemben a többiek kielégíthetik a többletfizetésbõl eredõ igényeiket.
A társasházak gazdálkodásában, a közös tulajdon használata során számos
esetben merül fel egyes közös tulajdonú helyiségek szerepének megszûnése,
jelentõs megváltozása, így a közösségnek már nincsen szüksége a régi, olykor
évszázados korú épületek kiszolgáló helyiségeire (pl. mosókonyha, mángorló
stb.) a megváltozott technikai feltételek mellett. Az ilyen helyiségekbõl
önálló, egyéb célú ingatlan alakítható ki, amelyre akár az egyes
tulajdonostársaknak, akár kívülálló személyeknek szüksége lenne. Ehhez hasonló
eset áll fenn, amikor az épületek tetõterét kívánják beépítésre felhasználni,
vagy emeletráépítést kívánnak megvalósítani. A társasház-közösségek sokszor az
ilyen építés megengedésével kívánják megszerezni az elmaradt felújítások
pótlásához szükséges rendkívüli pénzügyi forrást.
Az építés megengedése azonban feltételezi e helyiségek, épületrészek
tulajdonának átruházását, mert a gyakorlatban e nélkül nem vállalkoznak ilyen
beruházásra.
A tulajdoni elkülönítésnek jelenleg egyrészt az a feltétele, hogy a jelzett
épületrész (helyiség) önálló ingatlanként való kialakítása építési szempontból
engedélyezhetõ legyen. Tulajdonjogi oldalról pedig valamennyi tulajdonostárs
egyezõ, írásbeli szerzõdési nyilatkozata szükséges a társasházon belüli új,
külön tulajdon kialakításához. A gyakorlatban azonban igen nehezen érhetõ el
az egyhangúság; számos esetben a kisebbség nem valós vagy nem méltányolható
indokból tagadja meg hozzájárulását.
A megváltozott körülmények között a Javaslat két olyan megoldást ajánl a
probléma megoldására, amely tiszteletben tartja a tulajdonjog alkotmányos,
alapjogi védelmét, ezen felül biztosítja, hogy az épület állékonyságához, az
épület közös használatához nélkülözhetetlen épületrészek, épületszerkezetek ne
kerülhessenek ki a közös tulajdonból.
Általános lehetõségként a Javaslat a közös tulajdon megszüntetésének
évtizedek óta bevált, a bírói gyakorlat által kikövezett útját alkalmazza
azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetése az épület egy meghatározott részére
terjed ki. Ezt a lehetõséget a Javaslat a társasházi közös tulajdon tárgykörén
belül (18. §) szabályozza.
A Javaslat felhatalmazza a tulajdonostársakat, hogy az alapító okiratban
elõre úgy rendelkezhessenek, hogy a társasház-közösség közgyûlése
határozhasson a közös tulajdonba tartozó épületrészek, helyiségek
elidegenítésérõl. Ezzel a megoldással valamennyi tulajdonostárs szerzõdési
nyilatkozattal ruházza át az elidegenítés tulajdonosi jogosítványát a
közösségre, s így saját elhatározással korlátozzák tulajdonosi jogaikat az
érintettek. Ennek ismeretében szerezheti meg az új tulajdonostárs a külön
tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni illetõséget.
A Javaslat - követve az európai országok ilyen lehetõséget biztosító
jogalkotását - további garanciát épít az elidegenítésrõl szóló közgyûlési
határozat meghozatalának eljárásába, annak érdekében, hogy a felhatalmazás
alapján az esetleg jóval késõbb idõszerûvé váló döntés ne sérthesse a nagy
többség érdekét. A döntés meghozatala nem a közgyûlési határozat szokásos
módján történik, mert ahhoz nem elegendõ a tulajdoni hányadok többségével
rendelkezõ tulajdonostársak részvétele. A döntéshez valamennyi tulajdoni
hányad kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonosok igenlõ szavazata
szükséges.
Kétségtelen, hogy a kisebbség számára elõfordulhat méltánytalan döntés,
ilyenkor azonban rendelkezésre áll a határozat keresettel történõ
megtámadásának általános lehetõsége, amely alapján a bíróság mérlegelheti e
szempontokat.
A társasház alapítása
az 5-11. §-okhoz
Társasház alapításának szabályait a Javaslat a megváltozott politikai,
gazdasági berendezkedéshez, a piacgazdaság feltételeihez igazítva állapítja
meg.
Fenntartja a Javaslat az alapításnak azt a hatályos szabályát, hogy
társasháztulajdon létrejöttéhez alapító okirat elfogadása és a társasház-
tulajdon ingatlannyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A társasház mindennapi mûködésének szabályozását - a széles körben
felmerült igényekre tekintettel - a Javaslat nem köti az alapító okiratba való
foglaláshoz; lehetõséget ad arra, hogy a társasház szervezeti, mûködési
szabályait külön szabályzatban állapítsák meg, ha erre az alapító okirat
felhatalmazást ad. Ebben az esetben e szabályzatot az alapítók alakuló
közgyûlése az alapítás során állapítja meg. Mind az alapító okiratot, mind e
szabályzatot az ingatlannyilvántartási iratokhoz csatolni kell.
Visszaállítja a Javaslat az 1924. évi XII. törvény által bevezetett és a
lakásépítés növeléséhez hozzájáruló elõzetes és egyszemélyi alapítás
lehetõségét.
Az egyszemélyi alapítás legalizálása lehetõvé teszi az egy személy által
megvalósított építési beruházás keretében emelt épületben létesülõ lakások
társasházi önálló tulajdonként való eladását.
Az elõzetes alapítással az egyszemélyi beruházó, vagy az építõk csoportja
elõzetesen feljegyeztetheti a társasház alapítását, amelynek jogi
következményei kötelezõek lesznek az ingatlanra késõbb jogot szerzõ személyre
is. Az építõk ezáltal olyan fedezethez jutnak, amelyet felajánlhatnak az
építési kölcsönt nyújtó hitelezõk kölcsönbiztosítékául. Megállapítja a
Javaslat a társasház elõzetes alapításának feltételeit és rendelkezik arról az
esetrõl, ha az építés során a hatóságilag engedélyezett építési tervtõl
eltérnének.
Fenntartja a Javaslat a társasház alapítás 1977-ben bevezetett azt a
módját, amelynek keretében bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a
bíróságtól a meglevõ közös tulajdon társasházzá történõ átalakítását.
Az alapító okirat kötelezõ tartalmát a Javaslat úgy rögzíti, hogy abban
kizárólag a legfontosabb tulajdoni kérdések kerüljenek meghatározásra,
biztosítva ezzel a késõbbi mûködés során a megváltozott feltételekhez történõ
könnyebb igazodást. Fenntartható így az a hagyományos kötelmi jogi szabály,
hogy a szerzõdés módosítására a szerzõdés létrejöttére vonatkozó szabályokat,
így az egyhangú szerzõdési nyilatkozatok követelményét kell alkalmazni.
Tulajdoni viszonyok a társasházban
a 12-19. §-okhoz
A Javaslat a hatályos szabályozáshoz képest részletesebben állapítja meg a
társasházon belüli külön tulajdonra és közös tulajdonra vonatkozó szabályokat.
Ezek kialakítása során figyelembe kellett venni, hogy a lakások közös
épületben helyezkednek el, ennek megfelelõen a közösségeken belül a külön
tulajdonra vonatkozó tulajdonosi jogok gyakorlása csak úgy képzelhetõ el, ha
az nem sérti a többi tulajdonostársnak a külön tulajdonára, illetõleg a közös
részekre vonatkozó jogát és törvényes érdekét. Ezt a szabályt szûrte le az
Alkotmánybíróság a hatályos szabályozás építési jogra vonatkozó
rendelkezésébõl [36/1991 (VI.20.) AB határozat].
A lakóépület rendeltetésének megõrzése céljából a Javaslat lehetõséget
biztosít a tulajdonostársak számára, hogy az alapító okiratban
meghatározhassák a külön tulajdonban lévõ lakás és helyiség használatának,
hasznosításának olyan korlátait, amely összhangban van a társasház céljával,
mûködésével.
Ettõl eltérõ szabályt állapít meg a Javaslat a lakóépületben lévõ nem lakás
célú helyiségekre kialakítható belsõ szabályozásra nézve, annak érdekében,
hogy a lakóépület rendeltetése, a lakhatás nyugalma megõrizhetõ lehessen.
A Javaslat lényegében fenntartja a külön tulajdonra létesíthetõ
elõvásárlási és elõbérleti jog hatályos szabályozását, rábízva e korlátozások
kikötését az alapító okirat rendelkezésére.
A közös tulajdon szabályai közül új rendelkezés az épület közös
használatához, biztonságához nélkülözhetetlen épületrészek közös tulajdonát
megkövetelõ rendelkezés, amely alkalmazást nyer az egyes közös használatú
részek elidegenítése, vagy azok közös tulajdonának bíróság általi
megszüntetése során is.
Megteremti a Javaslat annak lehetõségét, hogy a közös költséghez
kapcsolódó kötelezettségek tulajdonostársak közötti megosztását az alapító
okirat, vagy a szervezeti-mûködési szabályzat a tulajdoni hányadtól eltérõen
is megállapíthassa. Ez az igény elsõsorban közös költségként jelentkezõ
vízdíjak kapcsán merült fel igen széles körben, de egyéb más fenntartási
költség viselése során is eltérést kívánnak tenni a tulajdonostársak.
A közös tulajdonba tartozó épületrészek és lakások, valamint helyiségek
önálló külön tulajdonként való kialakítását segíti a Javaslatnak az a
szabálya, amely lehetõvé teszi, hogy a közösség a közgyûlés többségi
határozata alapján kérhesse a bíróságtól erre nézve a közös tulajdon
megszüntetését. A bírósági eljárás keretében megnyugtató módon lehet
mérlegelni a kisebbség ezzel kapcsolatos méltányos érdekeit. A közös tulajdon
ilyen módon történõ megszüntetésének is feltétele az önálló ingatlan
kialakítására vonatkozó építési hatósági engedély.
A társasház-tulajdonra vonatkozó háttérszabályként a Javaslat továbbra is
fenntartja a Ptk. szabályait, melyek közül a közös tulajdonra vonatkozó
szabályok a társasházi közös tulajdonra, míg a tulajdonjog általános szabályai
a külön tulajdon kapcsán nyernek alkalmazást.
A társasház szervezete
a 20-38. §-okhoz
Általános rendelkezések
A társasház legfõbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyûlés lesz, amit
megerõsít a Javaslatnak az a megoldása, hogy a szervezeti, mûködési kérdéseket
nem a tulajdonosok egyéni szerzõdési nyilatkozatát tartalmazó alapító
okiratban kell meghatározni, hanem az 6. § (2) bekezdése szerinti alakuló
közgyûlés állapíthatja meg azokat 2/3-os szavazattöbbségû határozatával.
A Javaslat fenntartja a közös képviselõ, az intézõ bizottság és a
számvizsgáló bizottság bevált és a Javaslat elõkészítése során fenntartani
igényelt intézményét. A nagy létszámú közösségekben az intézõ bizottság
létesítése lényegében a tulajdonostársak általi saját épületkezelésre ad
formát, míg a közös képviselõi tisztség betöltésével jellemzõen a
tulajdonostársakon kívüli, házkezelésre szakosodott vállalkozó bízható meg.
Közgyûlés
A Javaslat a jelenlegi szabályozásnál szélesebb jogkörrel ruházza fel a
közgyûlést. A társasház mûködésével, gazdálkodásával kapcsolatos, valamint a
személyi kérdésekben való konkrét döntéseken kívül a Javaslat a közgyûlés
hatáskörébe utalja mindazokat a döntéseket, melyeket az alapító okirat,
illetve a szervezeti és mûködési szabályzat nem utal más személy vagy
szervezet hatáskörébe. Ezzel a Javaslat egyrészrõl a tulajdonosoknak a közös
tulajdonnal kapcsolatos aktivitását kívánja fokozni, másrészrõl ténylegesen is
a közgyûlést kívánja a társasház legfõbb döntéshozójává tenni, csökkentve
egyúttal a közös képviselõ eljárása miatt esetlegesen keletkezõ viták számát.
Habár a közgyûlés hatásköre elsõsorban a társasház-közösségre, illetve a
társasházi közös tulajdonra terjed ki, a Javaslat a közgyûlést néhány olyan
jogosítvánnyal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát,
illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ilyenként említhetõ meg a
külön tulajdonhoz kapcsolódó közös tulajdonú ingatlanrész közös tulajdoni
jellege megszüntetésének lehetõsége; a külön tulajdonban lévõ nem lakás
céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítási módjának
megváltoztatását megtiltó döntés.
Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülõ
tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely
elsõsorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs
eladja ingatlanát. Emellett fizetésre ösztönzõ hatást képes kiváltania
hátralékos tulajdonostárssal szemben. A Javaslat ezekkel a rendelkezésekkel a
rendeltetésszerû joggyakorlás elvét alkalmazza a társasház-közösségre,
melyeket a társasház-közösségnek, mint a tulajdon-közösség formájának
sajátosságai indokolnak.
A közgyûlések összehívásával kapcsolatos visszásságok elkerülése végett a
Javaslat jelentõsen szigorítja az összehívás szabályait. A Javaslat szerint a
közgyûlés összehívása írásban, a tervezett idõpont elõtt 8 nappal megküldött,
a napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazó meghívóval történhet.
A közgyûlés határozatképességét a jelenlévõ tulajdonostársak tulajdoni
hányadának az összes tulajdoni hányadához viszonyítva állapítja meg a
Javaslat. A közgyûlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk szerint
illeti meg a szavazati jog. A közgyûlés a határozatait általában a jelenlevõk
tulajdoni hányadának egyszerû többségével hozza meg.
Minõsített 2/3-os többségi határozatot kíván meg a Javaslat a szervezeti és
mûködési szabályzat megállapításához, módosításához és a külön tulajdonban
álló nem lakás célú helyiség használatának, hasznosítási módjának
megváltoztatásához. A közgyûlési határozatok között sajátos helyet foglal el
az önálló ingatlanként kialakítható ingatlanrész elidegenítéséhez szükséges
döntés, mert itt nem a jelenlevõk, hanem az összes tulajdoni hányadnak a 2/3-
át követeli meg a Javaslat.
Egyhangú határozatot ír elõ a Javaslat a közös tulajdonban álló
épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról
való döntéshez, igazodva a közös tulajdon Ptk-beli szabályához.
A Javaslat meg kívánja akadályozni azt, a bíróságok által is kifogásolt
gyakorlatot, hogy a megjelentek csekély száma miatt határozatképtelennek
minõsülõ közgyûlést akár órákkal a feloszlás után újból össze lehessen hívni.
Ennek érdekében a Javaslat szerint a megismételt közgyûlést a
határozatképtelen közgyûlést követõen legalább 3, legfeljebb azonban 15 napon
belüli idõpontra lehet összehívni.
A részközgyûlés intézményével lehetõvé válik egyrészt a nagy létszámú
közösség akaratkifejezése, másrészt a több épületbõl álló, vagy a több
lépcsõházból álló társasház elkülöníthetõ gazdálkodású kérdéseiben való önálló
döntés meghozatala, a szûkebb érdekeltséggel rendelkezõ tulajdonostársak
számára.
Fenntartja a Javaslat a közgyûlés törvénysértõ, vagy belsõ szabályokkal
ellentétes határozatának 60 napos, jogvesztõ határidõn belüli bíróság elõtti
megtámadásának lehetõségét, kiegészítve e határidõ elmulasztásának jogvesztõ
hatásával.
Küldöttgyûlés
A nagyobb társasházak döntéshozatalát igyekszik megkönnyíteni a Javaslat a
küldöttgyûlés intézményének bevezetésével.
Közös képviselõ és
intézõ bizottság
A társasház ügyvezetését, mely lényegében az ingatlan kezelésébõl áll, a
közös képviselõ, vagy az intézõ bizottság láthatja el. A társas-házkezelési
tevékenység nagyobb, pl. középmagas épület esetében több hozzáértést, szakmai
ismereteket igényel. Ennek kötelezõ elõírása azonban csak fokozatosan
vezethetõ be, ezért a Javaslat a lényegében üzletszerûen házkezeléssel
foglalkozó személyektõl kívánja csupán meg a szakképesítés megszerzését.
A tulajdonostárson, vagy a társasházban lakón kívüli személy tehát kellõ
felkészülési idõt követõen csak akkor végezheti tevékenységét, ha e
szakképesítést megszerzi.
A Javaslat részletesen megállapítja a közös képviselõnek a társasház
költséggazdálkodással kapcsolatos feladatait, kötelezõ jelleggel elõírva
azokat a tartalmi elemeket, melyek a költségvetés elfogadásához, illetve a
végrehajtás ellenõrzéséhez mindenképpen szükségesek.
Az éves elszámolás elfogadását követõen alkalmazható lesz a közös képviselõ
tárgyévi tevékenységének elfogadása, az azzal kapcsolatos tevékenység
jóváhagyása, amellyel elejét lehet venni az utólagos és gyakran fölösleges
belsõ vitáknak. Természetesen a felmentvény megadása nem jelenti a kártérítési
igényrõl való lemondást.
A Javaslat nem kíván változtatni a közös képviselõ, illetve az intézõ
bizottság elnökének képviseleti jogosultságán, tehát eljárhatnak majd a
bíróság elõtt is, és annak sem lesz akadálya, hogy - elsõsorban a komoly
jogismeretet kívánó ügyekben - ügyvédet bízzanak meg a társasház
képviseletével.
Számvizsgáló bizottság
A Javaslat a jelenleginél hangsúlyosabb szerepet kíván biztosítani a
számvizsgáló bizottságnak azzal, hogy a továbbra is fennmaradó általános
ellenõrzési jogkörén kívül a döntés-elõkészítésben való aktív részvételt is
elõírja számára. A számvizsgáló bizottság létrehozását a Javaslat kötelezõvé
teszi, ha az 50 lakásnál nagyobb társasházban nem intézõ bizottságot, hanem
közös képviselõt választottak. Ezzel az elõírással a Javaslat az egyszemélyi
ügykezeléshez feltétlenül szükséges ellenõrzés minimális követelményét teremti
meg.
ZARO RENDELKEZESEK
a 39-46. §-okhoz
Értelmezõ rendelkezések
A Javaslat a rendelkezésekben használt egyes szakkifejezések tartalmát
értelmezõ rendelkezésekben állapítja meg, különös tekintettel arra, hogy a
Javaslat szabályait a hivatásos jogalkalmazók körén kívül igen széles tömegek
is alkalmazni fogják.
Hatálybalépés
Átmeneti rendelkezések
Az új szabályozást a Javaslat úgy kívánja bevezetni, hogy az lehetõség
szerint ne okozzon különösebb nehézséget a társasházak számára. Ezért azokat a
kötelezõ jellegû rendelkezéseit, melyek a hatályos szabályoktól eltérnek, a
törvény erejénél fogva kívánja bevezetni. Az átmeneti rendelkezések
lehetõséget nyújtanak arra, hogy az elsõsorban a privatizáció során történt
elírások kijavítását a tulajdonostársak kérhessék a bíróságtól, illetõleg az
alapító okiratok szükségtelen tartalmát képezõ lakásbeosztások megváltoztatása
ne igényeljen egyhangú szerzõdésmódosítást.
Felhatalmazás
Rendelkezik a Javaslat arról, hogy a szakképzésrõl szóló törvénynek
megfelelõen az illetékes miniszter megállapítsa a tulajdonosokon, és a lakókon
kívüli személy által végzett társasház-kezelés szakképesítési feltételeit.
Módosuló rendelkezések
A Javaslat gondoskodik arról, hogy a társasház-közösség jogképessége a
Ptk.-ban is szabályozást nyerjen. Jogszabály-módosítás útján kívánja a
Javaslat megszüntetni az alsóbbrendû jogszabályokban fellelhetõ, a
tulajdonostársak egyetemleges felelõsségére vonatkozó elõírásokat, melyek
egyébként eltérést jelentenek a Tvr. szerinti arányos felelõsségi szabálytól
is.