1

MAGYAR KÖZTÁRSASÁG KORMÁNYA

T/ 4514. számú

T Ö R V É N Y J A V A S L A T

a társasházról

Elõadó: dr. Vastagh Pál

Budapest, 1997. június

1997. évi ...... törvény

a társasházról

Az Országgyûlés a többlakásos épületek építésének elõsegítése, a tömegesen

létrejött társasházak mûködésének javítása és a megváltozott politikai-

gazdasági viszonyokhoz igazodó, korszerûbb szabályozás érdekében a következõ

törvényt alkotja:

I. FEJEZET

ALAPVETI RENDELKEZESEK

A társasház

1. §

(1) Társasház jön létre, ha épületingatlanon az alapító okiratban

meghatározott, természetben megosztott lakások vagy nem lakás célú helyiségek

- legalább két önálló ingatlan - a tulajdonostársak külön tulajdonába

kerülnek, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész,

épületberendezés, helyiség és lakás viszont a tulajdonostársak közös

tulajdonában van.

(2) Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a

tulajdonostársakat használati jog illeti meg.

2. §

(1) A közös tulajdon tárgyát képezõ ingatlanrész (15. §) - a 3. § (2)

bekezdésében és a 18. §-ban szabályozott esetet kivéve - a külön tulajdonba

tartozó lakás (helyiség) alkotórészét képezi, azzal együtt önálló ingatlan.

(2) A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megilletõ

tulajdoni hányad és a lakásra (helyiségre) vonatkozó tulajdonjog egymástól

függetlenül nem ruházható át és nem terhelhetõ meg.

3. §

(1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az

általa viselt közös név alatt az épület fenntartása, felújítása és a közös

tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és

kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhetõ, gyakorolja a

közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon

terheit. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes

rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

(2) A 15. § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és tárgy

kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös

tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolhatja, ha az

ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyûlés az

összes tulajdoni hányad kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonostársak

igenlõ szavazatával dönthet az elidegenítésrõl.

(3) A közösség egészét terhelõ kötelezettség teljesítéséért a

tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerû (sortartásos)

kezesség szabályai szerint.

4. §

A nem lakás célú helyiségre, illetõleg az ilyen helyiségekbõl álló

társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelõen alkalmazni kell.

Társasház alapítása

5. §

(1) Társasházat fennálló vagy felépítendõ épületre lehet alapítani, ha

abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhetõ lakás van vagy alakítható

ki.

(2) A társasházat az ingatlan tulajdonostársai szerzõdésben vagy az

ingatlan tulajdonosa mint egyszemélyi alapító egyoldalú nyilatkozatban

kifejezett alapítási elhatározással (a továbbiakban együtt: alapító okirat)

létesíthetik.

(3) Az alapításhoz a társasház-tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való

bejegyzése is szükséges.

6. §

(1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelességeit, a közös

költség viselésének szabályait, ha azokat nem az alapító okirat tartalmazza,

annak felhatalmazása alapján a közösség szervezeti-mûködési szabályzata

állapítja meg.

(2) A szervezeti-mûködési szabályzatot az alapító okiratot aláíró

tulajdonostársakból álló alakuló közgyûlés állapítja meg 2/3-os

szavazattöbbségû határozatával. Az alakuló közgyûlésen megválasztják a

társasház közös képviselõjét vagy intézõ bizottságát és annak elnökét,

valamint szükség szerint a számvizsgáló bizottságot.

(3) Az alapító okiratot, valamint a szervezeti-mûködési szabályzatot az

ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

7. §

A társasház-tulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevõ

épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlant terhelõ jogokat

törlik, vagy az érdekeltek megegyeznek abban, hogy azok a társasházzá történõ

átalakítás után mely ingatlanokat terhelik.

8. §

(1) Társasház felépítendõ épületre úgy alapítható, hogy az épület építési

engedéllyel ellátott tervrajzának megfelelõen a földrészlet tulajdonosa vagy

tulajdonosai az alapítási szándékot alapító okiratba foglalják, és az

alapítást az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára

feljegyzik.

(2) A feljegyzett alapítás kihat arra is, aki késõbb az ingatlanra nézve

jogot szerez.

(3) A feljegyzett alapítást követõen a társasház ingatlan-nyilvántartási

bejegyzése a használatbavételi engedély alapján kérhetõ. Ha a

használatbavételi engedély eltér az építési engedélytõl az épület közös vagy

külön tulajdoni ingatlanrészeit illetõen, a bejegyzés feltétele, hogy a

változás szerint az alapító okiratot módosítják.

9. §

Társasház létesíthetõ bírósági határozattal is a közös tulajdonban álló

meglevõ épületre, ha az alapítást bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság

elrendeli. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

10. §

Az alapító okiratban meg kell határozni

a) a külön tulajdonba kerülõ lakásokat, helyiségeket és tárgyakat (a

továbbiakban együtt: lakás),

b) a közös tulajdonban álló épületrészekbõl és a földrészletbõl az egyes

tulajdonostársakat megilletõ - a külön tulajdonba kerülõ lakáshoz tartozó -

tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,

c) az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot,

d) a közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait, kötelezettségeit, ha az

alapító okirat nem rendeli el erre nézve szervezeti-mûködési szabályzat

megalkotását,

e) a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányában a társasház

címe.

11. §

(1) Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül

jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

(2) Az alapító okirat megváltoztatásához - ha e törvény másként nem

rendelkezik - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást

be kell jelenteni a földhivatalnak.

II. FEJEZET

TULAJDONI VISZONYOK A TARSASHAZBAN

Külön tulajdon

12. §

(1) A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás,

a használat, a hasznok szedésének és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e

jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostársnak a dologhoz fûzõdõ

joga és törvényes érdeke sérelmével.

(2) Az alapító okirat meghatározhatja a külön tulajdonban levõ lakás

használatának, hasznosításának szabályait a társasház céljának, mûködésének

megfelelõen.

(3) A lakóépületben lévõ társasházban a közgyûlés 2/3-os szótöbbségû

határozatával megtilthatja a külön tulajdonban lévõ nem lakás céljára szolgáló

helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, ha az a társasház

rendes mûködését zavarná.

13. §

A tulajdonostárs köteles

a) fenntartani és szükség szerint felújítani a külön tulajdonában álló

lakást,

b) a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy,

valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a 12. § (1)

bekezdésének rendelkezését,

c) lehetõvé tenni és tûrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség

megbízottja a közös tulajdonban, illetõleg a másik tulajdonostárs a külön

tulajdonában álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges

ellenõrzés, valamint a fenntartási és felújítási munkák elvégzése céljából

arra alkalmas idõben bejuthasson a tulajdonostárs, illetõleg a bentlakó

szükségtelen háborítása nélkül,

d) a lakásában tervezett építkezésrõl értesíteni a közös képviselõt,

illetõleg az intézõ bizottság elnökét.

(2) A közösség, illetõleg a tulajdonostárs köteles megtéríteni az (1)

bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

14. §

Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra a tulajdonostársak

javára elõvásárlási, elõbérleti jog létesíthetõ.

Közös tulajdon

15. §

(1) Közös tulajdonba tartozik az az épületrész, épület-berendezés, nem

lakás célú helyiség és lakás, amelyet az alapító okirat külön tulajdonként nem

jelöl meg. Ha földrészlet nem képezi harmadik személy tulajdonát, közös

tulajdonba tartozik.

(2) Az épületszerkezet, az épület biztonságát (állékonyságát), a

tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épület-berendezés és

felszerelési tárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön

tulajdonba tartozó lakáson belül van.

16. §

(1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására

és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel

kapcsolatos jogát és jogos érdekét.

(2) A közgyûlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját

meghatározhatja.

17. §

A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás célú

helyiség, lakás és tárgy fenntartásának és felújításának költsége, valamint a

rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás a tulajdonostársakat tulajdoni

hányaduk szerint terheli, ha az alapító okirat vagy a szervezeti-mûködési

szabályzat másképp nem rendelkezik.

18. §

(1) A közgyûlés határozata alapján a közösség kérheti a bíróságtól, hogy a

közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingatlanként

kialakítható, vagy amellyel a meglevõ külön tulajdon tárgya bõvíthetõ,

megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti.

(2) A kereseti kérelemhez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására

vonatkozó, az építési hatóság által engedélyezett építési tervet.

Utaló rendelkezés

19. §

A társasház-tulajdonnak e törvényben nem szabályozott kérdéseire a Magyar

Köztársaság Polgári Törvénykönyvérõl szóló 1959. évi IV. törvény (a

továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit kell alkalmazni.

III. FEJEZET

A TARSASHAZ SZERVEZETE

Általános rendelkezések

20. §

(1) A közösség legfõbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló

közgyûlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.

(2) A közösség ügyintézését a közös képviselõ látja el. Az alapító okirat

vagy a szervezeti-mûködési szabályzat közös képviselõ helyett intézõ bizottság

választását írhatja elõ. Ha abban a társasházban, amelyben ötven lakásnál több

lakás van, közös képviselõt választottak, a közösség gazdálkodásának

ellenõrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.

(3) Az olyan társasházban, amelyben legfeljebb hat lakás van, a társasház

szervezetére a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell

alkalmazni.

Közgyûlés

21. §

A közgyûlés határoz

a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, fenntartásáról,

felújításáról, a közösséget terhelõ kötelezettségek elvállalásáról,

b) a közös képviselõnek, illetõleg az intézõ bizottság elnökének és

tagjainak a megválasztásáról, felmentésérõl és díjazásáról,

c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásáról,

valamint a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság részére a

felmentvény megadásáról [36. § (2) bek.],

d) a házirend megállapításáról,

e) minden olyan ügyben, amelyet az alapító okirat, vagy a szervezeti-

mûködési szabályzat nem utal a közös képviselõ, az intézõ bizottság, vagy a

számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

22. §

(1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás

körét meghaladó kiadásokról valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz.

(2) A szervezeti-mûködési szabályzatot a közgyûlés 2/3-os szótöbbséggel

módosíthatja.

(3) A közgyûlés a közös képviselõt, az intézõ, illetõleg a számvizsgáló

bizottságot bármikor felmentheti.

23. §

(1) A közgyûlés a határozatával a közös költséghez való hozzájárulás

befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön

tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék

megfizetésének biztosítékául.

(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a

szavazati jogával, az õ tulajdoni hányadát a határozatképesség

megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.

(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonostárs

részére kézbesíteni kell.

(4) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése féléves hátralékonként

megismételhetõ.

(5) A közgyûlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésre

alkalmas okirat.

24. §

(1) A közgyûlést a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság elnöke

hívhatja össze; a közgyûlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell

meghívni.

(2) A meghívóhoz mellékelni kell a közgyûlés napirendjét. A közgyûlés csak

a meghirdetett napirend tekintetében hozhat határozatot.

(3) Sürgõs esetet kivéve a meghívót legkésõbb a közgyûlés idõpontja elõtt

nyolc nappal meg kell küldeni.

25. §

(1) Közgyûlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani.

(2) Kötelezõ a közgyûlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével

rendelkezõ tulajdonostársak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték.

Ha a kérést a közös képviselõ vagy az intézõ bizottság nem teljesítette, az

összehívást kérõ tulajdonostársak által megbízott személy a közgyûlést

összehívhatja.

26. §

(1) A közgyûlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadnak több,

mint a felével rendelkezõ tulajdonostársak jelen vannak.

(2) Ha a közgyûlés nem határozatképes, a közgyûlést a határozatképtelen

közgyûlést követõen újból össze kell hívni három napnál késõbbi, de legfeljebb

tizenöt napon belüli idõpontra az eredetivel azonos napirenddel (megismételt

közgyûlés).

(3) A megismételt közgyûlés a jelenlevõk tulajdoni hányadára tekintet

nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyûlés meghívójában

fel kell tüntetni.

27. §

(1) A közgyûlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányad szerint illeti meg

a szavazati jog.

(2) Ha a törvény, vagy annak alapján az alapító okirat, illetõleg a

szervezeti-mûködési szabályzat másképpen nem rendelkezik, a közgyûlés a

határozatát a jelen levõ tulajdonostársak a tulajdoni hányad alapján számított

egyszerû szavazattöbbségével hozza meg.

28. §

(1) A közgyûlésrõl jegyzõkönyvet kell készíteni, amelyet a közgyûlésen

elnökölõ személy és az egyik tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.

(2) A jegyzõkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a

másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.

29. §

(1) A közgyûlési határozat úgy is meghozható, hogy a közös képviselõnek,

illetõleg az intézõ bizottság elnökének a felhívására az írásbeli határozati

javaslatról - a számvizsgáló bizottság írásbeli véleményének ismeretében - a

tulajdonostársak írásban szavaznak.

(2) Az írásbeli szavazás eredményérõl a közös képviselõ, illetõleg az

intézõ bizottság elnöke tájékoztatja a tulajdonostársakat.

30. §

(1) Az alapító okirat vagy a szervezeti-mûködési szabályzat a közgyûlés

megtartásának módját részközgyûlések formájában is meghatározhatja; ebben az

esetben megállapítja a részközgyûlési körzetek kialakításának elveit.

(2) A részközgyûléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a

szavazatokat össze kell számítani.

(3) Az elkülöníthetõ gazdálkodású épületrészekhez tartozó lakások

tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyûlés önálló döntési

jogkörrel ruházható fel az elkülöníthetõ gazdálkodás ügyében.

31. §

(1) Ha a közgyûlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetõleg

a szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos

érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti

a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat

meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidõ elmulasztása

jogvesztéssel jár.

(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a

végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.

Küldöttgyûlés

32. §

(1) Az olyan társasházban, amelyben ötvennél több lakás van, az alapító

okirat vagy a szervezeti-mûködési szabályzat küldöttgyûlést rendszeresíthet. A

küldöttgyûlés a közgyûlés jogkörét gyakorolja.

(2) A küldötteket választó részközgyûlési körzeteket, valamint a küldöttek

számát a szervezeti-mûködési szabályzat állapítja meg. A küldött megbízatása

legfeljebb három évre szól.

(3) A küldöttgyûlésen a küldöttet a részközgyûlésen való részvételre

jogosult tulajdonostársak összes tulajdoni hányadának megfelelõ szavazati jog

illeti meg.

Közös képviselõ és intézõbizottság

33. §

A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság köteles

a) a közgyûlés határozatait elõkészíteni és végrehajtani, gondoskodva

arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a

szervezeti-mûködési szabályzat rendelkezéseinek,

b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartása és

felújítása érdekében,

c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelõ közös költséghez való

hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.

34. §

Ha a közös képviseletet, intézõ bizottsági elnöki tisztséget vagy tagságot

díjazás ellenében a tulajdonostársakon és a társasházban lakó személyen kívüli

személy látja el, tevékenységét - a jogszabályban meghatározott felkészülési

idõt követõen - csak a külön jogszabályban megállapított szakképesítés

birtokában végezheti.

35. §

A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság évenként költségvetési

javaslatot készít, amely tartalmazza

a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat

költségnemenként,

b) a tervezett fenntartási és felújítási munkákat,

c) a tulajdonostársak közös költséghez való hozzájárulásának összegét

tulajdonostársanként.

36. §

(1) A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság által készített, a

költségvetés végrehajtására vonatkozó éves elszámolás bemutatja

a) a kiadásokat költségnemenként, ezen belül a karbantartásokat az

elvégzett munkák részletezésében,

b) a bevételeket források szerint,

c) a közösség vagyonkimutatását,

d) a tulajdonostársak által a közös költségekhez való hozzájárulás

teljesítését.

(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyûlés a közös képviselõ,

illetõleg az intézõ bizottság tárgyévi ügykezelõ tevékenységét jóváhagyja

(felmentvény). A felmentvény nem jelenti az esetleges kártérítési igényrõl

történõ lemondást.

37. §

A közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság elnöke jogosult a közösség

képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság elõtt is. E jogkörének

korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

Számvizsgáló bizottság

38. §

(1) A számvizsgáló bizottság

a) bármikor ellenõrizheti a közös képviselõ, illetõleg az intézõ bizottság

ügyintézését,

b) véleményezi a közgyûlés elé terjesztett javaslatot, így különösen a

költségvetést és az elszámolást, valamint az alapító okirat, illetõleg a

szervezeti-mûködési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a

bemutatott számlákat,

c) javaslatot tesz a közös képviselõ személyére és díjazására,

d) összehívja a közgyûlést, ha a közös képviselõ, vagy intézõ bizottság

elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.

(2) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit

szótöbbséggel hozza meg.

IV. FEJEZET

ZARO RENDELKEZESEK

Értelmezõ rendelkezések

39. §

E törvény alkalmazásában

1. fenntartás: az üzemeltetés és a karbantartás;

2. üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerû használatához

folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások

díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak

ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelõi, házmesteri szolgáltatások

megszervezése, az intézõ bizottság rendszeresítése esetén mûködésének

biztosítása;

3. karbantartás: a közös tulajdonban levõ ingatlan állagának és

rendeltetésszerû használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a

tulajdonosok közösségét terhelõ megelõzõ és felújításnak nem minõsülõ javítási

munkák elvégzése, illetõleg egyes közösségi berendezések cseréje. A

karbantartás lehet:

a) hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát

károsító és rendeltetésszerû használatát lényegesen akadályozó, azonnali

beavatkozást igénylõ hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

b) idõszerû karbantartás, amely az épület állagát veszélyeztetõ, de

rendeltetésszerû használhatóságát lényegesen nem akadályozó, azonnali

beavatkozást nem igénylõ hibáknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen

elvégzendõ egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstõl számítva

legkésõbb hat hónapon belüli megszüntetése,

c) tervszerû karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerû

használhatóságának biztosítása érdekében végzendõ rendszeres állagmegóvási

munka;

4. felújítás: az ingatlan egészére, illetõleg egy vagy több fõszerkezetére

kiterjedõ, idõszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-

szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti mûszaki állapotot -

megközelítõleg vagy teljesen - visszaállítják, illetõleg az eredeti

használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések

kicserélésével vagy az eredetitõl eltérõ kialakításával növelik. A felújítás

lehet:

a) teljes felújítás: a mûszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan

egészére kiterjedõ külsõ-belsõ javítási munkák elvégzése,

b) részleges felújítás: az épület legalább egy fõszerkezetére kiterjedõ,

teljes felújításnak nem minõsülõ, de abba belátható idõn belül beilleszthetõ

általános javítási munkák elvégzése,

c) korszerûsítés: a központi fûtõ- és meleg-vízszolgáltató berendezésnek az

energiaracionalizálással, illetõleg a levegõtisztaság-védelemmel összefüggõ

átalakítása vagy kicserélése;

5. rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állagvédelmet meghaladó,

a fenntartás, felújítás és korszerûsítés körébe nem tartozó olyan munkálattal

összefüggõ kiadások, amelyek jellemzõen az épület bõvítésével vagy új épület

létesítésével járnak.

Hatálybalépés

40. §

(1) Ez a törvény 1998. január 1-jén lép hatályba.

(2) E törvény hatálybalépésével egyidejûleg hatályát veszti a társasházról

szóló 1977. évi 11. törvényerejû rendelet (a továbbiakban: Tvr.).

Átmeneti rendelkezések

41. §

(1) Az e törvény hatályba lépése elõtt keletkezett körülményre alapított

igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.

(2) E törvénynek való megfelelés céljából a törvény hatályba lépésekor

bejegyzett társasház közgyûlése 2/3-os szavazattöbbségû határozatával

módosíthatja alapító okiratát a Tvr. 4. § (1) bekezdésében meghatározott kör

kivételével, illetve szervezeti-mûködési szabályzatot alkothat. Az errõl szóló

döntés a megismételt közgyûlés szabályai szerint [26. § (3) bekezdése] nem

hozható meg.

(3) A törvény hatályba lépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának

az e törvény rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és

helyébe e törvény kötelezõ jellegû rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek

megfelelõ kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból elsõ ízben történõ

módosítása során kell elvégezni.

(4) Ha az alapító okirat rendelkezése nyilvánvaló elírás folytán tévedést

tartalmaz, bármelyik tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól annak

kijavítását.

(5) Ha a törvény hatálybalépése elõtt létesített alapító okirathoz

mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó tervrajzot, a külön

tulajdonban álló lakás beosztásának megváltoztatásához nem szükséges az

alapító okirat módosítása.

Felhatalmazás

42. §

Felhatalmazást kap a belügyminiszter, hogy az üzletszerûen végzett

ingatlankezelés szakképesítési követelményeit a szakképesítésrõl szóló 1993.

évi LXXVI. törvény rendelkezéseinek megfelelõen - kellõ felkészülési idõ

megállapításával - a környezetvédelmi és területfejlesztési miniszterrel

egyetértésben rendeletben szabályozza.

Módosuló rendelkezések

43. §

A Ptk. a következõ alcímmel és 578/I. §-sal egészül ki:

"5. A társasház-közösség

578/I. §

(1) A társasház-tulajdon alapján a tulajdonostársaknak az épület

fenntartására, felújítására alapító okirattal létrehozott szervezete

gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, kivéve az

elidegenítés jogát, viseli a közös tulajdon terheit.

(2) A társasházra vonatkozó részletes szabályokat külön törvény állapítja

meg.".

44. §

A gázszolgáltatásról szóló 1994. évi XLI. törvény végrehajtására kiadott

3/1995. (I.20.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 13.§-ának (4) bekezdése a

következõ rendelkezéssel egészül ki:

"Nem vonatkozik az egyetemleges felelõsség a társasházban a közös

tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történõ fogyasztás díjfizetési

kötelezettségére."

45. §

A villamos energia termelésérõl, szállításáról és szolgáltatásáról szóló

1994. évi XLVIII. törvény egyes rendelkezéseinek végrehajtására kiadott

34/1995. (IV.5.) Korm. rendelet 1. számú melléklete 5.§-ának (4) bekezdése a

következõ mondattal egészül ki:

"Nem vonatkozik az egyetemleges felelõsség a társasházban a közös

tulajdonban álló épületrészben (helyiségben) történõ fogyasztás díjfizetési

kötelezettségére."

ÁLTALANOS INDOKOLAS

A társasházról szóló jelenleg hatályos 1977. évi 11. törvényerejû rendelet

hatálybalépése óta, különösen az 1990-es évek tömeges lakásprivatizációja

következtében megváltozott helyzetben a régi szabályozás meghaladottá vált,

érzékelhetõ társadalmi igény jelentkezett a törvényi szintû újraszabályozásra.

Az önkormányzati tulajdonba került, majd privatizált volt állami bérlakások

társasházi tulajdonná válása folytán hazánkban a lakásállomány 1/4-e, kb. 1

millió lakás társasházban található. Nem elhanyagolható mellettük a társas

üdülõk, irodák, üzletek, raktárak, garázsok és más társas ingatlanok száma

sem. A társasház-ingatlanok korszerû szabályozása az állampolgárok széles

körének fontos jogait és kötelességeit érinti, ezért idõszerû és mielõbbi

feladat a törvény megalkotása.

A jelenleg hatályos szabályozás a ma már indokolatlan szervezeti,

döntéshozatali kötöttség mellett - különösen a nagy létszámú, akár több száz

külön tulajdonból álló társasházak esetén - lehetetlenné teszi a mûködésüket.

A hatályos Tvr. szerint az alapító okiratban kell szabályozni a közös

tulajdonban álló épületrészek karbantartásával, felújításával kapcsolatos

kötelezettségek teljesítését, a közös kiadások viselését, ezek megoszlását a

tulajdonostársak között és még egy sor szervezési, ügyintézési feladatot. A

privatizált társasházak alapító okiratai nem az egyes társasházak

sajátosságaira szabottak, hanem sablonosan készültek, és megfelelõ módosításuk

csak 100%-os szavazati aránnyal, valamennyi tulajdonostárs írásbeli

hozzájárulásával lenne lehetséges, amelyet a gyakorlatban - nagyobb

társasingatlanok esetén - igen nehéz elérni.

Nincs biztosítva a nagy értékû házak kezelésének szakszerûsége sem mûszaki,

sem jogi, sem elszámolási szempontból. Nincs biztosíték a hátralékos közös

költség behajtására, a felújítások forrásának elõteremtésére. Súlyos gond,

hogy a társasházak mûködése ellenõrizetlen számszaki, pénzügyi és mûszaki

szempontból is. Az APEH-ellenõrzés nem jelent megoldást, a tulajdonosi

ellenõrzés pedig nem kellõen szervezett.

A társasház fenntartása, zavartalan mûködésének biztosítása jelentõs

nehézségekbe ütközik. Mindezt a jogalkotással egycsapásra megoldani nem lehet,

de arra törekednünk kell, hogy a társasházak fejlesztéséhez, de legalábbis

szinten tartásához biztosítsuk a jogi kereteket.

Az újraszabályozásnál az 1924. évi XII. törvényhez visszanyúlva, abból kell

kiindulni, hogy a társasház-tulajdon az ingatlanon fennálló tulajdonközösség

sajátos formája, amelyben a tulajdonosi jogokat a lehetõ legteljesebben kell

biztosítani, de szervezeti garanciákat kell teremteni a hatalmas vagyon

szakszerû kezelésére, állagának megóvására is. Biztosítani szükséges, hogy az

eddig elsõsorban a társas lakás-ingatlanokat érintõ szabályozás kiterjedjen

valamennyi társas ingatlanra.

A Javaslat az alapító okirat kötelezõ tartalmi elemeinek csökkentésével

jelentõsen szûkíti azt a kört, ahol a döntéshozatalhoz valamennyi

tulajdonostárs hozzájárulása szükséges. A 100%-os döntéshozatali arány

fenntartását a Ptk. 144. §-ában meghatározott kötelezõ esetekre és az ehhez

kapcsolódó jogosítványokra tartja fenn, míg a mindennapi mûködéshez szükséges,

fõként szervezési és a rendes gazdálkodás körét meg nem haladó gazdálkodási

kérdésekben a rugalmasabb többségi szavazást írja elõ. Ez biztosíthatja a

rugalmasabb és a gyorsan változó gazdasági feltételekhez való alkalmazkodást.

Különösen a nagy számú külön tulajdonból álló társasházak esetén nehézkes,

de több száz tulajdoni rész esetén lehetetlen is a közgyûlés megtartása, ezért

szabályozni kell a részközgyûlés és a küldöttgyûlés, valamint az írásbeli

szavazás intézményét.

Felmerült, hogy a társasház-közösségeket jogi személyiséggel kellene

felruházni. Ezt azért nem tartjuk elfogadhatónak, mert ez sértené a

tulajdonostársak jogait. Biztosítani kellett azonban a társasházak

képviseletét és azt is, hogy a mindennapi élet ügyleteiben akadálytalanul

részt vehessen a jogi személyiséggel nem rendelkezõ gazdasági társaságokhoz

hasonlóan.

A közös képviselõ intézménye meghonosodott, gyakran vállalkozók látják el

ezt a komoly szakismeretet igénylõ feladatot. Különösen nagyobb társasházak

esetén lehetõvé kell tenni, hogy a közös képviselõ helyett intézõbizottság

végezhesse el a feladatot. A vállalkozó közös képviselõk részérõl a szakmai

képzettség megléte elengedhetetlen a gondos és szakszerû munkavégzéshez.

A társasházak vagyona nemzetgazdasági szempontból is jelentõs vagyon. E

vagyon kezelésének megfelelõ tulajdonosi ellenõrzése fontos, amelynek jogi

kereteit a számvizsgáló bizottság szabályozása és bizonyos esetben kötelezõ

felállítása jelenti.

Az évekig tartó tetõtér-beépítési viták megelõzésére és egyéb, a közös

tulajdon hasznosításával és értékesítésével kapcsolatos esetekre pontos jogi

szabályozást tartalmaz a tervezet, amely mindenki számára kiszámíthatóvá teszi

a lehetõségeket.

Az átmeneti szabályok megalkotásánál törekedtünk arra, hogy az új,

rugalmasabb szabályozás a korábban alakult társasházaknál is bevezethetõ

legyen, de ugyanakkor szerzett jogokat ne sértsen.

RESZLETES INDOKOLAS

A társasház

az 1-4.§-okhoz

A Javaslat a társasház fogalmát egyfelõl a társasház-tulajdon oldaláról,

másfelõl - a jogképesség megadása folytán - szervezeti szempontból határozza

meg. A társasház-tulajdon - az 1924. évi XII. törvény óta -hagyományosan a

közös tulajdon egyik fajtájaként alakult ki, amely szerint a társasház a közös

tulajdonban álló földrészletre emelt épületen állhat fenn oly módon, hogy az

épület közös használatú részeinek közös tulajdona mellett az egyes lakások és

nem lakás célú helyiségek a tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek.

A Javaslat továbbra is fenntartja a hatályos szabályozás szerint fennálló

lehetõséget, hogy társasház úgy is alapítható, hogy a földrészletre nézve a

tulajdonostársakat csupán használati jog illeti meg, ha földrészlet

tulajdonjoga a társasház-közösségen kívüli személyt illeti meg.

A társasház-tulajdon szintén tradicionális elemét jelenti a külön tulajdon

és a hozzátartozó közös tulajdoni hányadok egysége. Ez alól a Javaslat - a

széles körben jelentkezõ igényekre tekintettel - a késõbbiekben tárgyalandó

két kivételt tesz.

A társasházak nagy többsége lakóépületre létesült, az üzleti életben

azonban egyre kiszélesedik az iroda-, üzletházakra, garázsokra történõ

társasház alapítás. A Javaslat hatálya ezért kiterjed az ilyen épületekre

vonatkozó társasházakra is. A lakásokra megállapított rendelkezéseket pedig

megfelelõen kell alkalmazni az ilyen épületekben, valamint a lakóépületekben

levõ nem lakás célú helyiségekre is.

A társasház-közösség jogképessége a gyakorlati életben már elfogadást

nyert, számos jogszabály magát a tárasházat említi meg a kötelezettségek és

jogok alanyaként, a jogalkalmazásban - az alsóbb bíróságok gyakorlatában -

pedig nehezen követhetõnek bizonyult a közös képviselõ személyes perbeli

eljárása és a tulajdonostársak személy szerinti kötelezése.

A gyakran több mint száz külön tulajdonból és még több tulajdonostársból

álló közösséget indokolt felruházni azzal a jogosítvánnyal, amivel akár egy

házaspárból álló közkereseti vagy betéti társaság rendelkezik, hiszen a

társasház-közösségek jelentõs épületvagyont és pénzösszegeket kezelnek.

A Javaslat ezért a közös név alatt mûködõ közösséget feljogosítja a közös

tulajdonnal való ügyintézés körén belül a jogszerzésre és kötelezettségek

vállalására, továbbá a perbeli jogképességre, valamint a tulajdonosi jogok

gyakorlására és végül kötelezi az ilyen terhek viselésére.

A közösség jogképessége azonban nem nélkülözheti a tulajdonostársak

mögöttes felelõsségét. Ez a felelõsség összegszerûségét tekintve nem

korlátozott, azonban semmiképpen nem egyetemleges, tehát a közösség egészét

terhelõ, meghatározott kötelezettségért az egyes tulajdonostárs annak csupán

tulajdoni hányada szerint megosztott részéért köteles helytállni. A közösség

egészét terhelõ követelés esetében valamennyi tulajdonostárs köteles a

tulajdoni hányadához igazodó részt teljesíteni, függetlenül a közösségen

belüli esetleges eltérõ elszámolási szabálytól vagy a közös költséghez történõ

hozzájárulással késedelmes tulajdonostárs ilyen hátralékától.

A közösség egészét terhelõ, a harmadik személy által támasztott

követeléssel szemben nem állítható elõtérbe a közös költséghez való

hozzájárulás közgyûlés által meghatározott kötelezettségét nem teljesített

tulajdonostárs felelõssége. Ez a megoldás ugyanis azt feltételezné, hogy a

közös képviselõ nyilatkozhatna joghatályosan az ilyen tartozásról, ami a peres

eljárásban nem valósítható meg, mert ebben az esetben az alperesek (a közösség

és egyes hátralékos tulajdonostársak) között merülne fel jogvita, ami a

harmadik személy által indított perben nem lenne eldönthetõ.

Az eljárás késõbbi szakaszában a végrehajtás során pedig nem valósítható

meg, hogy a közös képviselõ nyilatkozata alapján elsõsorban a közös költség

befizetésével hátralékba került tulajdonostárssal szemben lehessen eljárni,

mert ez a megoldás szembe kerülne azzal a követelménnyel, hogy bírósági

végrehajtást csak bírói határozat [46/1991. (IX. 10.) AB határozat], illetõleg

közjegyzõi okiratba foglalt kötelezettségvállalás alapján lehet elrendelni és

lefolytatni.

Ketté kell tehát választani a közösség egészét terhelõ, a harmadik személy

részérõl felmerült követelést és a tulajdonostársak egymás közötti belsõ

elszámolását: az elõbbi kielégítése után lehet a belsõ viszonyban az

elszámolást megejteni, amelynek keretében a hátralékos tulajdonostárssal

szemben a többiek kielégíthetik a többletfizetésbõl eredõ igényeiket.

A társasházak gazdálkodásában, a közös tulajdon használata során számos

esetben merül fel egyes közös tulajdonú helyiségek szerepének megszûnése,

jelentõs megváltozása, így a közösségnek már nincsen szüksége a régi, olykor

évszázados korú épületek kiszolgáló helyiségeire (pl. mosókonyha, mángorló

stb.) a megváltozott technikai feltételek mellett. Az ilyen helyiségekbõl

önálló, egyéb célú ingatlan alakítható ki, amelyre akár az egyes

tulajdonostársaknak, akár kívülálló személyeknek szüksége lenne. Ehhez hasonló

eset áll fenn, amikor az épületek tetõterét kívánják beépítésre felhasználni,

vagy emeletráépítést kívánnak megvalósítani. A társasház-közösségek sokszor az

ilyen építés megengedésével kívánják megszerezni az elmaradt felújítások

pótlásához szükséges rendkívüli pénzügyi forrást.

Az építés megengedése azonban feltételezi e helyiségek, épületrészek

tulajdonának átruházását, mert a gyakorlatban e nélkül nem vállalkoznak ilyen

beruházásra.

A tulajdoni elkülönítésnek jelenleg egyrészt az a feltétele, hogy a jelzett

épületrész (helyiség) önálló ingatlanként való kialakítása építési szempontból

engedélyezhetõ legyen. Tulajdonjogi oldalról pedig valamennyi tulajdonostárs

egyezõ, írásbeli szerzõdési nyilatkozata szükséges a társasházon belüli új,

külön tulajdon kialakításához. A gyakorlatban azonban igen nehezen érhetõ el

az egyhangúság; számos esetben a kisebbség nem valós vagy nem méltányolható

indokból tagadja meg hozzájárulását.

A megváltozott körülmények között a Javaslat két olyan megoldást ajánl a

probléma megoldására, amely tiszteletben tartja a tulajdonjog alkotmányos,

alapjogi védelmét, ezen felül biztosítja, hogy az épület állékonyságához, az

épület közös használatához nélkülözhetetlen épületrészek, épületszerkezetek ne

kerülhessenek ki a közös tulajdonból.

Általános lehetõségként a Javaslat a közös tulajdon megszüntetésének

évtizedek óta bevált, a bírói gyakorlat által kikövezett útját alkalmazza

azzal, hogy a közös tulajdon megszüntetése az épület egy meghatározott részére

terjed ki. Ezt a lehetõséget a Javaslat a társasházi közös tulajdon tárgykörén

belül (18. §) szabályozza.

A Javaslat felhatalmazza a tulajdonostársakat, hogy az alapító okiratban

elõre úgy rendelkezhessenek, hogy a társasház-közösség közgyûlése

határozhasson a közös tulajdonba tartozó épületrészek, helyiségek

elidegenítésérõl. Ezzel a megoldással valamennyi tulajdonostárs szerzõdési

nyilatkozattal ruházza át az elidegenítés tulajdonosi jogosítványát a

közösségre, s így saját elhatározással korlátozzák tulajdonosi jogaikat az

érintettek. Ennek ismeretében szerezheti meg az új tulajdonostárs a külön

tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni illetõséget.

A Javaslat - követve az európai országok ilyen lehetõséget biztosító

jogalkotását - további garanciát épít az elidegenítésrõl szóló közgyûlési

határozat meghozatalának eljárásába, annak érdekében, hogy a felhatalmazás

alapján az esetleg jóval késõbb idõszerûvé váló döntés ne sérthesse a nagy

többség érdekét. A döntés meghozatala nem a közgyûlési határozat szokásos

módján történik, mert ahhoz nem elegendõ a tulajdoni hányadok többségével

rendelkezõ tulajdonostársak részvétele. A döntéshez valamennyi tulajdoni

hányad kétharmados többségével rendelkezõ tulajdonosok igenlõ szavazata

szükséges.

Kétségtelen, hogy a kisebbség számára elõfordulhat méltánytalan döntés,

ilyenkor azonban rendelkezésre áll a határozat keresettel történõ

megtámadásának általános lehetõsége, amely alapján a bíróság mérlegelheti e

szempontokat.

A társasház alapítása

az 5-11. §-okhoz

Társasház alapításának szabályait a Javaslat a megváltozott politikai,

gazdasági berendezkedéshez, a piacgazdaság feltételeihez igazítva állapítja

meg.

Fenntartja a Javaslat az alapításnak azt a hatályos szabályát, hogy

társasháztulajdon létrejöttéhez alapító okirat elfogadása és a társasház-

tulajdon ingatlannyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

A társasház mindennapi mûködésének szabályozását - a széles körben

felmerült igényekre tekintettel - a Javaslat nem köti az alapító okiratba való

foglaláshoz; lehetõséget ad arra, hogy a társasház szervezeti, mûködési

szabályait külön szabályzatban állapítsák meg, ha erre az alapító okirat

felhatalmazást ad. Ebben az esetben e szabályzatot az alapítók alakuló

közgyûlése az alapítás során állapítja meg. Mind az alapító okiratot, mind e

szabályzatot az ingatlannyilvántartási iratokhoz csatolni kell.

Visszaállítja a Javaslat az 1924. évi XII. törvény által bevezetett és a

lakásépítés növeléséhez hozzájáruló elõzetes és egyszemélyi alapítás

lehetõségét.

Az egyszemélyi alapítás legalizálása lehetõvé teszi az egy személy által

megvalósított építési beruházás keretében emelt épületben létesülõ lakások

társasházi önálló tulajdonként való eladását.

Az elõzetes alapítással az egyszemélyi beruházó, vagy az építõk csoportja

elõzetesen feljegyeztetheti a társasház alapítását, amelynek jogi

következményei kötelezõek lesznek az ingatlanra késõbb jogot szerzõ személyre

is. Az építõk ezáltal olyan fedezethez jutnak, amelyet felajánlhatnak az

építési kölcsönt nyújtó hitelezõk kölcsönbiztosítékául. Megállapítja a

Javaslat a társasház elõzetes alapításának feltételeit és rendelkezik arról az

esetrõl, ha az építés során a hatóságilag engedélyezett építési tervtõl

eltérnének.

Fenntartja a Javaslat a társasház alapítás 1977-ben bevezetett azt a

módját, amelynek keretében bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a

bíróságtól a meglevõ közös tulajdon társasházzá történõ átalakítását.

Az alapító okirat kötelezõ tartalmát a Javaslat úgy rögzíti, hogy abban

kizárólag a legfontosabb tulajdoni kérdések kerüljenek meghatározásra,

biztosítva ezzel a késõbbi mûködés során a megváltozott feltételekhez történõ

könnyebb igazodást. Fenntartható így az a hagyományos kötelmi jogi szabály,

hogy a szerzõdés módosítására a szerzõdés létrejöttére vonatkozó szabályokat,

így az egyhangú szerzõdési nyilatkozatok követelményét kell alkalmazni.

Tulajdoni viszonyok a társasházban

a 12-19. §-okhoz

A Javaslat a hatályos szabályozáshoz képest részletesebben állapítja meg a

társasházon belüli külön tulajdonra és közös tulajdonra vonatkozó szabályokat.

Ezek kialakítása során figyelembe kellett venni, hogy a lakások közös

épületben helyezkednek el, ennek megfelelõen a közösségeken belül a külön

tulajdonra vonatkozó tulajdonosi jogok gyakorlása csak úgy képzelhetõ el, ha

az nem sérti a többi tulajdonostársnak a külön tulajdonára, illetõleg a közös

részekre vonatkozó jogát és törvényes érdekét. Ezt a szabályt szûrte le az

Alkotmánybíróság a hatályos szabályozás építési jogra vonatkozó

rendelkezésébõl [36/1991 (VI.20.) AB határozat].

A lakóépület rendeltetésének megõrzése céljából a Javaslat lehetõséget

biztosít a tulajdonostársak számára, hogy az alapító okiratban

meghatározhassák a külön tulajdonban lévõ lakás és helyiség használatának,

hasznosításának olyan korlátait, amely összhangban van a társasház céljával,

mûködésével.

Ettõl eltérõ szabályt állapít meg a Javaslat a lakóépületben lévõ nem lakás

célú helyiségekre kialakítható belsõ szabályozásra nézve, annak érdekében,

hogy a lakóépület rendeltetése, a lakhatás nyugalma megõrizhetõ lehessen.

A Javaslat lényegében fenntartja a külön tulajdonra létesíthetõ

elõvásárlási és elõbérleti jog hatályos szabályozását, rábízva e korlátozások

kikötését az alapító okirat rendelkezésére.

A közös tulajdon szabályai közül új rendelkezés az épület közös

használatához, biztonságához nélkülözhetetlen épületrészek közös tulajdonát

megkövetelõ rendelkezés, amely alkalmazást nyer az egyes közös használatú

részek elidegenítése, vagy azok közös tulajdonának bíróság általi

megszüntetése során is.

Megteremti a Javaslat annak lehetõségét, hogy a közös költséghez

kapcsolódó kötelezettségek tulajdonostársak közötti megosztását az alapító

okirat, vagy a szervezeti-mûködési szabályzat a tulajdoni hányadtól eltérõen

is megállapíthassa. Ez az igény elsõsorban közös költségként jelentkezõ

vízdíjak kapcsán merült fel igen széles körben, de egyéb más fenntartási

költség viselése során is eltérést kívánnak tenni a tulajdonostársak.

A közös tulajdonba tartozó épületrészek és lakások, valamint helyiségek

önálló külön tulajdonként való kialakítását segíti a Javaslatnak az a

szabálya, amely lehetõvé teszi, hogy a közösség a közgyûlés többségi

határozata alapján kérhesse a bíróságtól erre nézve a közös tulajdon

megszüntetését. A bírósági eljárás keretében megnyugtató módon lehet

mérlegelni a kisebbség ezzel kapcsolatos méltányos érdekeit. A közös tulajdon

ilyen módon történõ megszüntetésének is feltétele az önálló ingatlan

kialakítására vonatkozó építési hatósági engedély.

A társasház-tulajdonra vonatkozó háttérszabályként a Javaslat továbbra is

fenntartja a Ptk. szabályait, melyek közül a közös tulajdonra vonatkozó

szabályok a társasházi közös tulajdonra, míg a tulajdonjog általános szabályai

a külön tulajdon kapcsán nyernek alkalmazást.

A társasház szervezete

a 20-38. §-okhoz

Általános rendelkezések

A társasház legfõbb döntéshozó szerve továbbra is a közgyûlés lesz, amit

megerõsít a Javaslatnak az a megoldása, hogy a szervezeti, mûködési kérdéseket

nem a tulajdonosok egyéni szerzõdési nyilatkozatát tartalmazó alapító

okiratban kell meghatározni, hanem az 6. § (2) bekezdése szerinti alakuló

közgyûlés állapíthatja meg azokat 2/3-os szavazattöbbségû határozatával.

A Javaslat fenntartja a közös képviselõ, az intézõ bizottság és a

számvizsgáló bizottság bevált és a Javaslat elõkészítése során fenntartani

igényelt intézményét. A nagy létszámú közösségekben az intézõ bizottság

létesítése lényegében a tulajdonostársak általi saját épületkezelésre ad

formát, míg a közös képviselõi tisztség betöltésével jellemzõen a

tulajdonostársakon kívüli, házkezelésre szakosodott vállalkozó bízható meg.

Közgyûlés

A Javaslat a jelenlegi szabályozásnál szélesebb jogkörrel ruházza fel a

közgyûlést. A társasház mûködésével, gazdálkodásával kapcsolatos, valamint a

személyi kérdésekben való konkrét döntéseken kívül a Javaslat a közgyûlés

hatáskörébe utalja mindazokat a döntéseket, melyeket az alapító okirat,

illetve a szervezeti és mûködési szabályzat nem utal más személy vagy

szervezet hatáskörébe. Ezzel a Javaslat egyrészrõl a tulajdonosoknak a közös

tulajdonnal kapcsolatos aktivitását kívánja fokozni, másrészrõl ténylegesen is

a közgyûlést kívánja a társasház legfõbb döntéshozójává tenni, csökkentve

egyúttal a közös képviselõ eljárása miatt esetlegesen keletkezõ viták számát.

Habár a közgyûlés hatásköre elsõsorban a társasház-közösségre, illetve a

társasházi közös tulajdonra terjed ki, a Javaslat a közgyûlést néhány olyan

jogosítvánnyal is felruházza, mely a tulajdonostársak külön tulajdonát,

illetve az abból fakadó részjogosultságokat érinti. Ilyenként említhetõ meg a

külön tulajdonhoz kapcsolódó közös tulajdonú ingatlanrész közös tulajdoni

jellege megszüntetésének lehetõsége; a külön tulajdonban lévõ nem lakás

céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosítási módjának

megváltoztatását megtiltó döntés.

Ebbe a körbe tartozik a közös költség megfizetésével hátralékba kerülõ

tulajdonostárs külön tulajdonának jelzáloggal való terhelése is, mely

elsõsorban biztosítékul szolgál arra az esetre, ha a hátralékos tulajdonostárs

eladja ingatlanát. Emellett fizetésre ösztönzõ hatást képes kiváltania

hátralékos tulajdonostárssal szemben. A Javaslat ezekkel a rendelkezésekkel a

rendeltetésszerû joggyakorlás elvét alkalmazza a társasház-közösségre,

melyeket a társasház-közösségnek, mint a tulajdon-közösség formájának

sajátosságai indokolnak.

A közgyûlések összehívásával kapcsolatos visszásságok elkerülése végett a

Javaslat jelentõsen szigorítja az összehívás szabályait. A Javaslat szerint a

közgyûlés összehívása írásban, a tervezett idõpont elõtt 8 nappal megküldött,

a napirendi pontok tételes felsorolását tartalmazó meghívóval történhet.

A közgyûlés határozatképességét a jelenlévõ tulajdonostársak tulajdoni

hányadának az összes tulajdoni hányadához viszonyítva állapítja meg a

Javaslat. A közgyûlésen a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk szerint

illeti meg a szavazati jog. A közgyûlés a határozatait általában a jelenlevõk

tulajdoni hányadának egyszerû többségével hozza meg.

Minõsített 2/3-os többségi határozatot kíván meg a Javaslat a szervezeti és

mûködési szabályzat megállapításához, módosításához és a külön tulajdonban

álló nem lakás célú helyiség használatának, hasznosítási módjának

megváltoztatásához. A közgyûlési határozatok között sajátos helyet foglal el

az önálló ingatlanként kialakítható ingatlanrész elidegenítéséhez szükséges

döntés, mert itt nem a jelenlevõk, hanem az összes tulajdoni hányadnak a 2/3-

át követeli meg a Javaslat.

Egyhangú határozatot ír elõ a Javaslat a közös tulajdonban álló

épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról

való döntéshez, igazodva a közös tulajdon Ptk-beli szabályához.

A Javaslat meg kívánja akadályozni azt, a bíróságok által is kifogásolt

gyakorlatot, hogy a megjelentek csekély száma miatt határozatképtelennek

minõsülõ közgyûlést akár órákkal a feloszlás után újból össze lehessen hívni.

Ennek érdekében a Javaslat szerint a megismételt közgyûlést a

határozatképtelen közgyûlést követõen legalább 3, legfeljebb azonban 15 napon

belüli idõpontra lehet összehívni.

A részközgyûlés intézményével lehetõvé válik egyrészt a nagy létszámú

közösség akaratkifejezése, másrészt a több épületbõl álló, vagy a több

lépcsõházból álló társasház elkülöníthetõ gazdálkodású kérdéseiben való önálló

döntés meghozatala, a szûkebb érdekeltséggel rendelkezõ tulajdonostársak

számára.

Fenntartja a Javaslat a közgyûlés törvénysértõ, vagy belsõ szabályokkal

ellentétes határozatának 60 napos, jogvesztõ határidõn belüli bíróság elõtti

megtámadásának lehetõségét, kiegészítve e határidõ elmulasztásának jogvesztõ

hatásával.

Küldöttgyûlés

A nagyobb társasházak döntéshozatalát igyekszik megkönnyíteni a Javaslat a

küldöttgyûlés intézményének bevezetésével.

Közös képviselõ és

intézõ bizottság

A társasház ügyvezetését, mely lényegében az ingatlan kezelésébõl áll, a

közös képviselõ, vagy az intézõ bizottság láthatja el. A társas-házkezelési

tevékenység nagyobb, pl. középmagas épület esetében több hozzáértést, szakmai

ismereteket igényel. Ennek kötelezõ elõírása azonban csak fokozatosan

vezethetõ be, ezért a Javaslat a lényegében üzletszerûen házkezeléssel

foglalkozó személyektõl kívánja csupán meg a szakképesítés megszerzését.

A tulajdonostárson, vagy a társasházban lakón kívüli személy tehát kellõ

felkészülési idõt követõen csak akkor végezheti tevékenységét, ha e

szakképesítést megszerzi.

A Javaslat részletesen megállapítja a közös képviselõnek a társasház

költséggazdálkodással kapcsolatos feladatait, kötelezõ jelleggel elõírva

azokat a tartalmi elemeket, melyek a költségvetés elfogadásához, illetve a

végrehajtás ellenõrzéséhez mindenképpen szükségesek.

Az éves elszámolás elfogadását követõen alkalmazható lesz a közös képviselõ

tárgyévi tevékenységének elfogadása, az azzal kapcsolatos tevékenység

jóváhagyása, amellyel elejét lehet venni az utólagos és gyakran fölösleges

belsõ vitáknak. Természetesen a felmentvény megadása nem jelenti a kártérítési

igényrõl való lemondást.

A Javaslat nem kíván változtatni a közös képviselõ, illetve az intézõ

bizottság elnökének képviseleti jogosultságán, tehát eljárhatnak majd a

bíróság elõtt is, és annak sem lesz akadálya, hogy - elsõsorban a komoly

jogismeretet kívánó ügyekben - ügyvédet bízzanak meg a társasház

képviseletével.

Számvizsgáló bizottság

A Javaslat a jelenleginél hangsúlyosabb szerepet kíván biztosítani a

számvizsgáló bizottságnak azzal, hogy a továbbra is fennmaradó általános

ellenõrzési jogkörén kívül a döntés-elõkészítésben való aktív részvételt is

elõírja számára. A számvizsgáló bizottság létrehozását a Javaslat kötelezõvé

teszi, ha az 50 lakásnál nagyobb társasházban nem intézõ bizottságot, hanem

közös képviselõt választottak. Ezzel az elõírással a Javaslat az egyszemélyi

ügykezeléshez feltétlenül szükséges ellenõrzés minimális követelményét teremti

meg.

ZARO RENDELKEZESEK

a 39-46. §-okhoz

Értelmezõ rendelkezések

A Javaslat a rendelkezésekben használt egyes szakkifejezések tartalmát

értelmezõ rendelkezésekben állapítja meg, különös tekintettel arra, hogy a

Javaslat szabályait a hivatásos jogalkalmazók körén kívül igen széles tömegek

is alkalmazni fogják.

Hatálybalépés

Átmeneti rendelkezések

Az új szabályozást a Javaslat úgy kívánja bevezetni, hogy az lehetõség

szerint ne okozzon különösebb nehézséget a társasházak számára. Ezért azokat a

kötelezõ jellegû rendelkezéseit, melyek a hatályos szabályoktól eltérnek, a

törvény erejénél fogva kívánja bevezetni. Az átmeneti rendelkezések

lehetõséget nyújtanak arra, hogy az elsõsorban a privatizáció során történt

elírások kijavítását a tulajdonostársak kérhessék a bíróságtól, illetõleg az

alapító okiratok szükségtelen tartalmát képezõ lakásbeosztások megváltoztatása

ne igényeljen egyhangú szerzõdésmódosítást.

Felhatalmazás

Rendelkezik a Javaslat arról, hogy a szakképzésrõl szóló törvénynek

megfelelõen az illetékes miniszter megállapítsa a tulajdonosokon, és a lakókon

kívüli személy által végzett társasház-kezelés szakképesítési feltételeit.

Módosuló rendelkezések

A Javaslat gondoskodik arról, hogy a társasház-közösség jogképessége a

Ptk.-ban is szabályozást nyerjen. Jogszabály-módosítás útján kívánja a

Javaslat megszüntetni az alsóbbrendû jogszabályokban fellelhetõ, a

tulajdonostársak egyetemleges felelõsségére vonatkozó elõírásokat, melyek

egyébként eltérést jelentenek a Tvr. szerinti arányos felelõsségi szabálytól

is.

Eleje Honlap